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作   者：林伟江

单   位：北京德恒（福州）律师事务所

微信号：xiaolinlawyer

编者按

对于律师而言，精准定位法规会极大提高检索效率，推动诉讼思路的进展。

文章作者以案例为分析对象，利用检索工具快速定位法律法规，深入论证案件难点，从而形成诉讼方案，一起来学习吧。

本文首发于 2019 年 4 月。

实务中，我们拿到一个案件，通常会碰到两种情形：

第一种情形是拿到案件后，不知道从何入手，想不出大体的诉讼思路；

第二种情形是拿到案件后，大体能够判断案件的主要争议焦点和诉讼思路。

两种不同情形对检索的要求应该是不同的：

针对第一种情形，需要通过大范围检索寻找、确定诉讼思路；

而针对第二种情形则需要通过检索验证、调整诉讼思路。

不同的检索要求，检索思路也应该是不同的。本文拟以一个案例对第二种情形下检索思路、诉讼准备做些说明，以供参考。

案情简介

买受人以按揭付款方式向开发商购买一套商品房，开发商作为阶段性保证人，由于买受人未按约定向银行偿还借款，导致银行从开发商账户扣划了相当于三个月的按揭款。

为此，开发商根据《商品房买卖合同》附件六第二条第一款“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产”（以下简称诉争条款）之约定，诉至法院要求解除合同收回房产。

梳理抗辩思路与检索方向

拿到上述这个案件后，我们跟买受人进行沟通，买受人承认有逾期偿还贷款，但是已经偿还开发商为此垫付的本金，而且现在房价已经翻番，开发商要求解除合同收回房产，对其非常不公平，不同意解除合同。

根据买受人的诉求，再结合开发商的主张，可以归纳双方的争议焦点为：开发商是否可以依据诉争条款要求解除合同收回房产？

据此，本案的诉讼思路可初步确定为：诉争条款系无效格式条款，开发商不能引用该条款主张解除合同收回房产。

由此，相应的检索思路建议为：

第一步，检索与“格式条款”相关的所有法规，确立法律论证思路；

第二步，检索、筛选相关案例；

第三步，根据法律论证思路，对案例中的观点进行分类整理并形成检索报告。

以下本文拟根据上述步骤，就如何通过有效的检索使之成为诉讼准备的利器进行简要介绍，以求教于方家。

检索步骤

一、检索法规——“命中词频”快速定位相关法条

需要说明的是，这里的法律是广义的法律。为什么需要全面检索法律呢？

我们认为，全面检索法律，一方面有助于我们对诉争法律问题的法律规定有全面的了解，防止盲区；另一方面有助于我们全面理解相关法律，确定某一法律问题可能涉及的不同维度，为后面司法观点和类似判例的检索提供方向指引。

通过对案例进行初步分析，我们可以确定需要查找的方向为合同相关。

Alpha 法规库新增了主题和行业维度，利用主题关键词快速定位想查询的法律法规，提高检索效率的同时，也拓宽了律师的办案思路。在本次检索中，我们根据案情，可以选择“债与合同”主题。

Alpha 法规库—主题分类

我们拟检索的是与“格式条款”有关规定，由于“格式条款”是法律用语，为尽可能全面检索，宜将“格式条款”作为关键词进行全文检索，并勾选“在结果中搜索”。

检索词在一篇法规中的命中频次往往意味着其相关程度，当得到检索结果后，在列表页可以通过更高的命中次数，快速定位到提及“格式条款”的重要法规条文，如下图：

Alpha 法规库—命中词频

经过整理，我们认为，与本案相关法律条文主要有：

《合同法》第三十九条（格式合同条款定义及使用人义务）、第四十条（格式合同条款的无效）、第四十一条（格式合同的解释）；

《合同法司法解释二》第六条（采取合理的方式以及举证责任分配的解释）、第九条（撤销格式条款）、第十条（格式条款的无效）。

我们可以把该相关法条加入检索报告，方便形成下一步的成果报告。

将相关法条加入检索报告

综合上述法规检索结果和本案事实，我们可以得出，如果要主张诉争条款无效，其直接的法律依据应当是《合同法司法解释二》第十条、《合同法》第三十九条、第四十条。

相应的论证思路为：

• 诉争条款系格式条款；

• 开发商未尽合理提醒说明义务；

• 诉争条款加重对方责任、排除对方主要权利。

该论证思路虽然明确，但是尚有需要明确的问题：

• 买受人是否需要以及如何证明诉争条款是格式条款；

• 开发商将诉争条款所在的附件二的所有条款均下划直线，是否尽到提醒说明义务；

• 如何论证诉争条款加重买受人责任、排除买受人主要权利。

以上问题的解决，需要平常的经验积累，如果是第一次碰到类似案件，通过案例检索，借助于类案的观点加以论证，将更周全、更有说服力。

二、检索案例——选择关键词

归纳出问题，检索目标也就明确了。检索目标明确，但是如何相对精确检索到目标案例，很大程度上在于关键词的选择和组合。

关键词的选择一方面来自于经验积累，另一方面则来自于我们对案情、裁判文书结构等的精准理解。

本次检索目标很明确，就是要检索诉争条款无效的说理。

首先，选择案由“房屋买卖合同纠纷”，将搜索范围界定在商品房买卖合同领域，缩小范围；

其次，预测法官表述，选择关键词：

为此，我们需要分析诉争条款的特征，诉争条款“买受人连续三个月不交按揭款项金额或未付款项累计达到六个月应付按揭金额，且买受人未向出卖人归还相关款项的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，收回买受人购买的房产”，由此我们可以推测，有两组关键词是无法避开的：一是“解除”“合同”“按揭”，二是“格式条款”“无效”；

最后，进一步限定检索范围。

一是将两组关键词均设定为“同句检索”，将大量在全文中出现这两组关键词的案例排除；

二是由于我们是要检索法官认定诉争条款无效的说理，还可进一步将关键词限定在“法院认为”段落中出现，将买受人主张无效但法院不认为无效的案例排除。

根据上述设定，可得到如下结果：

Alpha 高级检索结果 

三、整理观点并形成检索报告

找到案例后，可以将这些案例批量添加到检索报告中去。

批量操作至检索报告

生成检索报告

通过“批量下载” Excel 和 Word 完整版本。首先，先阅读 Excel 表格中“法院认为”部分，截取与本案有关的观点，然后分门别类整理，如果需要了解具体案情的，可查看案件 Word 完整版本。

1.买受人是否需要以及如何证明诉争条款是格式条款？

（1）绝大部分认定诉争条款是格式条款的，并无说明其为何构成格式条款，由此可以说明一个问题，绝大部分法官可能基于日常生活经验，认为诉争条款就是开发商事先制定、反复使用、未与购房人协商的条款，也就是日常生活经验法则，可资本案援引使用。

（2）对诉争条款系格式条款，相关可资利用的说理有：

莆田市秀屿区人民法院（2017）闽 0305 民初 589 号一案中“《商品房买卖合同》附件六及《合同补充协议》第五条、第六条关于‘违约金计算’的条款，系打印稿样式，不同于主条款中预留有空格、手写等灵活协商部分，属于定型化条款。”

广东省珠海市中级人民法院（2016）粤 04 民终 2462 号一案中“本案涉及逾期交房的违约责任在《商品房买卖合同》附件三（补充协议一）中予以约定，该补充协议系财信公司为了重复使用而预先拟定并打印好，并无证据显示财信公司就该合同约定内容与禤穗进行过协商，亦无证据显示财信公司向禤穗就补充协议约定条款进行过特别说明。”

2.开发商将诉争条款所在的附件二的所有条款均下划直线，是否尽到提醒义务？

铜陵市铜官区人民法院（2016）皖 0705 民初 3150 号一案中“拓基公司在《商品房买卖合同》中设置的该条即属于拓基公司加重买受人责任的条款，对于该条款，拓基公司仅采取下划线标明的方式，并不足以起到提醒买受人注意的效果，拓基公司也无其他证据证明其采取其他合理方式明确告知胡恒兵违反该条规定的法律后果，依法应承担举证不能的法律后果。”

3.如何论证诉争条款加重买受人责任、排除买受人主要权利？

关于这一点，虽然法院最终认定诉争条款无效的结论相同，但是理由、角度和观点有所差异，建议将主要观点进行初步分类整理，举例如下：

（1）本案涉及不同法律关系，诉争条款加重买受人责任无效

①广东省惠州市中级人民法院 （2017）粤 13 民终 2960 号一案中，法院认为：

商品房买卖合同与银行住房借款担保合同，本属于两个独立的合同，支付购房款属于商品房买卖合同中买方的义务，按揭贷款担保人承担担保责任后，借款人应向担保人还款，属于借款担保合同中借款人的义务。

诉争条款实际是将巨龙公司承担担保责任后的追偿权与商品房购买人的付款义务挂钩，加重了买受人的责任和义务。

②广东省惠州市中级人民法院（2018）粤 13 民终 749 号一案中，法院认为：

本案中，上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中属于商品房买卖合同关系，在《个人购房担保借款合同》中属于借款担保合同关系，二者为不同法律关系。被上诉人不能基于履行了担保责任而要求解除商品房买卖合同。

但被上诉人可行使追偿权，就被扣划金额及相关损失向上诉人另行主张权利。

诉争条款混淆了两个法律关系，在被上诉人《商品房买卖合同》义务履行完毕的情况下上诉人要求解除合同，没有合同依据，该格式条款加重了被上诉人的责任，应认定为无效条款。

（2）解除合同不利于抵押权人的利益保护

成都市郫都区人民法院（2017）川 0124 民初 3600 号一案中，法院认为：

被告为贷款将所购房屋抵押给中国建设银行股份有限公司成都新华支行，与银行存在抵押贷款关系，抵押权人是银行，抵押人是被告，担保人是原告。

在剩余按揭款未结清之前，原告作为抵押房屋的担保人单方面提出解除合同、返还房屋、撤销备案登记等，也不利于抵押权人的利益保护。

（3）案涉房屋是否交付使用也是考量因素

平潭县人民法院（2013）岚民初字第 1050 号一案中，法院认为：

《商品房买卖合同》签订后，被告作为讼争房产买受人已支付全部购房款，履行了讼争合同主要义务。作为出卖人的原告讼争合同的目的已得到实现，且已将讼争房产交付被告使用。诉争条款属加重被告的责任，排除被告主要权利应为无效条款。

（4）代偿贷款本息金额与房屋总价的比例也是考量因素

河南省郑州市中级人民法院（2018）豫 01 民终 19936 号一案中，法院认为：

涉案房屋在原、被告于 2013 年 6 月 8 日签订《商品房买卖合同》时约定的房屋总价为 922136 元，目前的房屋价值更高，如果因原告代偿贷款本息 92523.47 元就解除上述《商品房买卖合同》，对被告并不公平，该约定加重了被告的责任、排除被告的主要权利，该格式条款应属无效。

（5）《商品房买卖合同》约定的解除条件与诉争条款明显不同，加重了买受人的责任

延津县人民法院（2015）延民二初字第 287 号一案中，法院认为：

原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的合同解除条件与在《合同补充协议》中约定的合同解除条件具有明显不同，《合同补充协议》对合同解除条件进行了扩大化解释，该扩大化解释加重了买受人的责任，原告作为格式条款提供方，未提供证据证明对该条款进行了合理说明，该条款无效。

（6）诉争条款排除买受人要求继续履行合同并取得涉案房屋所有权的主要权利而无效

安徽省蚌埠市中级人民法院（2018）皖 03 民终 1550 号一案中，法院认为：

诉争条款的约定明显与客观事实不符，其排除了储昆在付清购房款后，要求合同继续履行并取得涉案房屋所有权的主要权利。

（7）诉争条款导致双方利益严重失衡而无效

铜陵市铜官区人民法院（2016）皖 0705 民初 3150 号一案中法院认为：

从本案查明的事实看，涉案房屋已办理了抵押权预告登记，本院也判决铜陵分行有权对该房屋行使抵押权，胡恒兵已足额付清了购房款并在房屋中居住多年。

拓基公司在足额收取购房款并交付房屋后又主张收回房屋，使得双方签订的合同目的无法实现，增加了交易的成本，使得双方当事人的利益严重失衡，不利于社会稳定，也违反了公平合理的原则。

最后，我们可以参考上述检索报告中的观点，结合本案的事实、证据以及相关法律规定，进一步提炼、归纳、整理我方的诉讼思路，以形成我们的诉讼方案。

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责任编辑：aoao |  专栏编辑：伟强 | 执行编辑：Echo

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