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当前，保障性租赁住房获得政策大力支持（（详情请见《“因城施策”，保障性租赁住房的支持政策和参与条件——保障性租赁住房系列（一）》），存在很大的发展空间。同时，为房地产企业化解存量风险，转型城市运营商提供了机遇。

（一）目前存在的主要问题

虽然“十三五”期间，我国保障性住房快速发展，但随着城镇化的推进、人口流动持续和人口老龄化加重，住房保障需求日益增长，我国住房保障事业还存在一些问题：各地覆盖率差异较大、住房保障体系不够健全、后续管理薄弱、数字化支持不足、居住品质有待提升、租赁关系不稳定以及地理位置不合理等。其中，面向新市民、新青年的住房需求难以满足，导致城市发展新动力不足。同时，对于房屋筹建、运营方来说，目前保障性租赁住房的盈利情况尚不理想，退出渠道不通畅。第一，保障性租赁住房前期投入大，回收期长，传统重资产模式在融资和回款方面带来较大资金压力，同时租金收入存在政策上限，盈利能力有限。第二，退出方式不畅通，尤其对于重资产模式，无法及时回流资金。较大的资金压力不利于运营方提升服务质量，不利于规模化发展。

随着“十四五”目标的制定，上述问题或逐步得到解决，推动更多参与主体进入该领域。

（二）“十四五”期间发展目标

“十四五”时期，全国保障性租赁住房筹建主要集中在40个重点城市[1]，初步计划新增保障性租赁住房650万套（间），预计可帮助解决近2,000万人的住房困难。目前，多省已发布了“十四五”期间的供应目标。第一，浙江、广东的供应目标均在120万套及以上，为目前任务较重的省份，是人口流入大省。第二，江苏、上海、北京、河南、山东、重庆均在40万套及以上，包括人口大省，及人口聚集度分化明显的城市，后者的筹集任务集中在省会城市及人口密集度高的核心区。第三，福建、四川、湖北、安徽、海南等均在30万套及以上，重点发展城市较多，但主要集中在省会城市。第四，其他省份的筹集任务多集中在省会城市，以西部和东北部地区为主，整体筹集规模较小。从新增保障性租赁住房占比看，北京、上海、广州、深圳等重点城市，也都提高了新增保障性租赁住房占新增住房供应量的比例，达到40%至45%以上，高于其他城市的30%。

从常住人口增量看，2021年常住人口增量前五名的省份分别为湖北、浙江、广东、江苏、福建，其中，湖北因生产生活恢复，人口回流；排名前十的城市分别是武汉（25）、成都（25）、杭州（33）、西安（30.4）、南昌（8）、长沙（15）、青岛（21）、郑州（23）、济南（20.5）、宁波（21.3），除青岛、宁波外均为各省的省会城市，部分原因在于多个二线城市实施强省会战略，加大人才支持力度，使得上述城市连续2年常住人口呈现净流入，故“十四五”期间保障性租赁住房筹建数量也较高。而同期的北京、广州、上海和深圳常住人口增量排名在20名以外。

随着人口聚集度的提升，一线城市，城市群以及二三线省会城市将聚集更多的人，对省内或区域形成虹吸效应，尤其是二线城市近两年的人口流入高于一线城市。随着二线城市人口集中度的提升，新青年、新市民对当地基础设施、医疗、就业、养老等方面的需求增强，同时住房需求也会增加。例如，西安 “十四五”期间保障性住房总需求考虑人口流入情况后约为30.4万套（间），其中，存量群体需求约10万套（间），新增人口约20.4万套（间），年均约4.08万套（间）。同时，从“十四五”期间年度计划看，多个省份在2022年明显增加保障性住房筹建数量，部分省份2021年和2022年的合计数量占比超过50%，部分城市的筹建任务集中在2023年和2024年。

根据住建部要求，2021年全国40个重点城市实际筹集94.2万套保障性租赁住房，2022年全年预计建设筹集240万套(间)，两年合计占“十四五”总目标的51%，可见2022年是完成“十四五”目标的关键期，本年的建设和运营模式，将为后期提供参照。在40个重点城市之外，各省也根据自身发展情况，设立省级重点城市，加快推进保障性租赁住房建设。

（三）房地产企业参与保障性租赁住房的原因

房地产企业参与保障性租赁住房原因有以下几点：第一，在“租购并举”的政策背景下，“竞自持”[2]“竞配建”的土拍规则，房地产企业想要参与商品房等开发建设，必须竞配一定比例的保障性住房或自持一定比例的商品房，且配建比例和自持比例有所提高；第二，当前行业依然处于疲软时期，房企去化压力较大，资金回流不理想，偿债压力攀升。参保障性租赁住房，可以通过“非转住”“商转住”等方式盘活库存土地和房屋，一定程度上时间资金回流；第三，人口红利逐步消失，市场从增量转变为存量市场，房地产企业亟待转型，从开发转型开发和运营并举。当前停留在传统开发建设的房企，对土地依赖较高，受宏观环境影响，拿地进度放缓、拿地难度上升，从而影响未来增量项目和收入，转型是必然趋势。而当前政策给予金融机构和企业极大的支持，对于已经开展租赁业务的企业有利于实现市场扩张和转型。

保障性租赁住房是在房地产调控基调下推进的，一方面，依然坚持“住房不炒”的原则，另一方面，对保障性租赁住房给予大力支持，为房地产企业（包括房地产开发企业和专业租赁运营商，例如，有巢公寓、旭辉瓴寓等房企下的租赁子公司，以及魔方公寓等专业租赁运营商）参与提供通道，缓解其在商品房市场的压力，推动企业转型。

（一）保障性租赁住房对地产行业的影响

1、保障性住房比例上升，调整住房供应结构

2021年来快速发展的保障性租赁住房，是在房地产调控的背景下。根据“住房不炒”原则，多省发布的住房发展“十四五”规划，人才住房、保障性住房的占比继续提升，尤其是人口持续流入的城市。40个重点城市保障性租赁住房“十四五”期间均筹集建设量达到了30%，北京、上海等地上调至40%以上，其余省内重点城市的占比因地制宜做出相应调整。以深圳为例，“十三五”期间保障性住房比例约56%，“十四五”期间预计上升至61%。由此也进一步说明，地产行业将面临转型。

此外，在土地供应方面的侧重点也将有所改变，例如，深圳“十四五”期间，明确优先安排保障性租赁住房用地，年度建设用地供应计划中单列租赁住房用地，每年供应的租赁住房用地占居住用地比例不低于 10%，并提高保障性租赁住房用地供应比例。广州明确力争政策性住房用地在住房用地中占比不少于20%，商品房配建面积在总商品房建筑面积的10%以上。“十四五”期间，政策性住房或以保障性租赁住房为主，其次是共有产权住房，欠发达地区或仍以公租房、廉租房为主。

2、盘活存量房屋，转为保障性住房

当前，房地产行业依然处在调控阶段，企业运营压力较大，流动性风险持续释放，项目建设和销售受到影响。为化解存量风险，保障购房者利益，盘活存量资源成为主要手段，其中，将部分商品房转为保障性住房成为一种解决方式，多省在“十四五”住房发展规划和保障性租赁住房实施方案等文件中也明确鼓励房地产企业积极化解存量闲置低效房屋，提高去化率。例如，2022年5月11日，长沙市发布了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》（简称《方案》）。《方案》明确，业主可以将存量房盘活作租赁住房，运营年限时间不低于10年。同时明确，存量房盘活作租赁住房后，将不纳入家庭住房套数计算。此外，武汉市针对商品房的“先租后售”模式。

3、培育住房租赁企业，建立企业库，开辟绿色通道，推动政企合作

保障性租赁住房同时具有政策属性和市场属性，一方面租金、运营期限受政府指导；另一方面，建设、运营管理需要更加市场化。为此，各省出台的相关细则中均明确，要积极培育专业住房租赁企业，建立企业发行公司信用类债券的绿色通道。目前，山西、贵州、河南、河北等省份明确了专业化规模化住房租赁企业标准，均为“在开业报告或者备案城市内，持有或者经营租赁住房500套(间)及以上或者建筑面积1.5万平方米及以上的企业”。未来，或将有更多的企业参与住房租赁市场，转型为专业租赁企业，尤其是国有企业。例如，根据2022年长沙出台的《方案》，长沙按照“稳妥推进”原则，先选择具有租赁住房管理经验的市属国企长沙房产（集团）和长沙建设发展集团作为试点企业，支持试点企业盘活社会存量住房既可以用于租赁住房，也可以用于保障性租赁住房。同时，保障性租赁住房试点企业部分运营费用从长沙市财政资金中予以专项资金保障。

房地产行业正面临着转型，参与保障性租赁住房，一方面可以化解存量风险，回笼部分资金，另一方面，也有利于通过渗透新的客户，为开展社区养老、教育地产、人才公寓等服务奠定基础。当前政策致力于解决项目面临的土地、融资、租金和退出等问题，随着政策的完善，企业参与度或大幅提升，尤其是国有企业。

（二）房地产企业参与方式

根据上文介绍，房地产企业参与保障性租赁住房存在多种形式：第一，独立参与。地产开发类企业的租赁业务部/子公司或地产专业租赁运营商，从事租赁房屋的筹建、运营、管理等一个或多个业务。例如，碧桂园的碧家、旭辉的旭辉瓴寓、华润置地的有巢公寓、万科的泊寓、链家的自如和铂涛集团的窝趣。除自有闲置、低效房屋和自建外，参与的公司还可以通过收购、长期租用、委托经营等方式筹集社会空置住房。其中，自如等专业租赁运营商目前以分散式租赁为主，若后续参与保障性租赁住房，则将加强集中式租赁房源筹集；第二，合作参与。通过设立基金、合作经营、参股投资等方式参与保障性租赁住房建设运营。当前，参与保障性租赁住房的国资非房企具有资金优势，但缺乏租赁管理经验，民营企业可以加强与国有企业的合作，形成优势互补。从房源来源看，分为自有存量房屋，自有新建房屋和社会存量房屋，社会新建房屋，其中新建房屋可以通过以下方式：第一，参与“三旧”改造、城市更新等项目，利用改造、配建筹建保障性租赁住房；第二，利用存量自有商品住宅地建设、配建保障性租赁住房和公租房。通常，利用存量商品住宅地建设保障性房屋，政府在项目融资、商品住宅计划安排等方面给予政策支持。

1、重资产模式和轻资产模式

重资产模式即房地产企业通过竞拍或收购获得土地资产，自（改）建自持保障性租赁住房（包括 “非改保”“纳入保障房管理”（简称“纳保”）形式），或通过收购闲置房屋或在建项目，进行改建改造，通过持续运营，获得持续的租金收入。前期投入成本大，收入分期获得，资金沉淀在土地储备中，对企业的融资能力和项目运营能力要求较高。

当前，受“两集中”“限地价”“竞自持”“竞配建”等政策的影响，国资房企凭借资本优势，成为租赁住房项目主要拿地方，民营企业则以盘活存量住房/土地为主，例如，利用“非改保”“纳保”的方式参与。相对来说，国资房企承担较多的政策引导作用，较早涉足保障性住房领域，例如，保利集团已经长租公寓、人才住房等保障性住房和养老产业培育出相对成熟的模式。随着集体土地、自持用地等入市的新建租赁住房项目增加，部分民营房企通过旗下专业租赁运营商加大租赁土地拿地力度，参与保障性租赁住房业务，例如，华润有巢、旭辉瓴寓等。

轻资产模式，通常是指与其他企业进行合作，依靠其在运营、管理方面的优势，负责合作企业的租赁住房运营管理。随着专业租赁运营商的不断发展，众多企业形成了具有竞争力的管理模式，逐步开始加入轻资产运营。轻资产运营模式包括运营品牌输出和合作开发，也是最常见的方式，例如，亿达中国作为商务园区运营头部企业，通过销售代理、招商及托管运营的模式进行运营品牌输出。此外，轻资产运营模式还包括资产证券化、对外投资等可以降低企业投资成本，及时回流资金的方式。轻资产模式，在降低资产投资成本的基础上，更加注重项目运营管理、技术研发和品牌宣传等方面。

目前，成熟的项目可以尝试通过REITs实现资金回流，实现租赁地块和自持地块的退出，底层资产以一二线重点人口流入区域为主，租金收入稳定性高且具有一定规模。例如，中金厦门安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金和红土创新深圳人才安居保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金，两单公募REITs底层资产项目分别位于厦门和深圳，项目包中最短运营时间为2年，但因处于人口持续流入城市的热点区域，租赁需求旺盛，出租率表现优异。这里需要注意，轻资产模式下底层资产的权属是否清晰的问题。例如，部分长租公寓项目产权进行分散出售后，不具备“拥有项目的完整产权”的发行条件。

2、轻重结合模式

重资产和轻资产模式各有优劣，二者结合成为普遍的趋势，包括“由轻转重”和“由重转轻”。一方面，重资产模式可通过物业或土地抵押获得资金，具有一定的融资优势。同时，重资产模式的收入来源更多元，可以是土地、物业的出售以及增值收入。另一方面，重资产的融资优势和盈利优势依赖于房价的持续上涨，不具有可持续性且土地使用权的获取难度逐渐增加。轻资产的低投入、高回报更有利于实现业务扩张，是重资产模式价值转化的重要方式。单纯的轻资产模式，在业务扩张时，物业获取存在已经局限性和难度。目前，传统地产企业早已探索轻资产模式，例如，万科、亿达等。

“轻重结合”模式下，民营房地产企业会与地方国有企业、地方政府进行合作，通过成立项目公司并负责项目建设运营，或者整租、托管等方式参与老旧小区改造、城市更新、保障性租赁住房等项目。由政府提供土地出资项目公司，由企业负责建设运营，以及由政府提供闲置的公共房屋或由地方国有企业（主要是城投公司、交通投资集团等）提供其建设好的保障性租赁住房，房地产企业作为专业租赁运营商提供专业性运营管理。相比重资产，房地产企业的物业管理业务，与房屋管理具有相通性，部分企业具有相对成熟的租赁管理模式，通过与地方固有企业或政府的合作，有利于实现优势互补。从而，“小股操盘”模式成为众多大型房地产开发企业的转型首选，这是“轻重结合”的一种，房地产企业通过在合作项目公司持有少数股份，进行自身技术、品牌等软实力的输出，掌握整个项目木的开发进度，而将一部分资金压力转让合作方，在收取一定技术服务费的同时获得超额收益，实现较高回报率的同时降低对负债率的影响。此类模式，建立在企业拥有较为成熟的运营管理模式的基础上，一般为大型房地产企业。

随着集体经营建设用地、产业园区、企事业单位闲置土地纳入保障性租赁住房，相关国有企业逐步加强与专业租赁运营商的合作。2017年国土资源部（现为自然资源部）、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并确定了北京、辽宁、上海等13个试点[3]城市，推动租赁住房市场发展。2019年又同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。当前，利用集体土地建设租赁住房（简称“集租房”），是筹集保障性租赁住房的重要渠道之一。以北京为例，根据2018年发布的《关于我市利用集体土地建设租赁住房相关政策的补充意见》，农村集体经济组织以土地使用权入股、联营的方式与国有企业联合开发建设的，可由双方协商雪顶持股比例。同时，政策鼓励农村集体经济组织以项目经营权出租方式与社会企业合作开发建设，企业取得项目经营权后，应整体持有并持续出租运营，不得将经营权转租其他单位。随后，2020年9月出台《北京市发展住房租赁市场专项资金管理暂行办法》，明确集体土地建设租赁住房项目的建设单位可以申请专项资金。此后集租房进一步快速发展。

2021年来，前期开发建设的部分项目，陆续上市。受保障性租赁住房政策的推动，将集租房纳保，成为保障性租赁住房筹建的来源之一。2021年11月2022年2月住建部分别发布两批《发展保障性租赁住房　可复制可推广经验清单》，包括万科、华润、龙湖等多个地产企业，主要参与集体建设用地项目。

3、TOD模式

在22号文和各省出台的细则中均明确提到，应支持利用城区、靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房。其中，以公共交通为导向的开发模式（Transit Oriented Development，简称TOD模式），是房地产企业目前主要采取的形式之一，更符合新青年新市民的需求，即在地铁、公交枢纽等交通便捷、配套设施完善区域筹建保障性租赁住房。目前，地产企业采用TOD模式，可以独立开发，也可以与当地轨道交通集团、城投公司等地方国有企业合作。例如，龙湖地产的天街项目。

未来，房地产企业的市场将从新增市场转向存量市场，从单一的开发建设型企业转型为覆盖建设、运营的城市管理型企业，盈利模式也将逐渐转变为“开发-销售”和“开发-运营”并重。例如，2017年万科与深圳人才安居集团签订战略合作协议，在租赁住房构建全面战略合作关系；2020年，万科又和深圳建发集团签订战略合作协议，在土地一级开发、城市更新、片区统筹开发、产业园区综合开发运营等领域城市开发运营等领域进行合作，进一步转型城市运营商，在项目拿地、融资支持等方面更具有优势。保障性租赁住房，或是地产企业当前可以抓住的一根稻草，轻重结合模式或成为主要参与方式。

[1] 2021年，国家发展改革委将保障性租赁住房建设纳入保障性安居工程中央预算内投资专项支持，并在全国选择了40个城市进行试点支持。

[2] 即竞拍所得资产归企业所有，只能对外出租，不能对外销售。2022年来部分城市取消了此规则，鼓励企业参与竞拍，例如，广州。

[3] 《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（国土资发〔2017〕100号）中明确的13个试点城市分别是北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。