【作者】法律小编

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10.当事人将现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致的房屋出售给善意第三人，后因行政限制无法过户，该房屋买卖合同效力如何认定

——丁福如与石磊房屋买卖合同纠纷案

（法宝引证码：CLI.C.889646）

关键词：房屋买卖；效力；过户

案例来源：《最高人民法院公报》 2012年第11期（总第193期）

裁判要旨：根据我国《物权法》规定，不动产登记簿记载的内容具有公示、公信的效力。所以，善意买受人根据不动产登记的公示公信原则，确信登记的权利状态与现实状态相一致，此信赖利益应予保护。另外，《物权法》还规定，转让不动产的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理无权登记，不影响合同效力。因存在行政限制导致无法过户属于合同履行范畴，不能因房屋过户存在障碍就否认买卖合同的有效性。综上，当事人将现实状况与不动产登记簿记载的权利状况不一致的房屋出售给善意第三人，后因行政限制无法过户，除非该房屋买卖合同具有《合同法》第五十二条规定的无效情形，否则应认定有效。

11.定向开发房屋买卖中，因房屋安全质量问题停工导致房屋无法按时交付的，买受方可以要求解除合同

——广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

（法宝引证码：CLI.C.242284） 

关键词：合同目的；解除合同；违约金 

案例来源：《最高人民法院公报》 2010年第5期（总第163期）

裁判要旨：根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人一方可以解除合同。定向开发的房屋买卖合同中，开发方，也即出卖方负有按时向买受人交付符合安全质量标准的房屋的义务，而买受方有按照约定足额支付价款的义务。因房屋安全质量问题而停工，导致房屋无法按时交付的，买受人所期望的合同目的已经不能实现，因此，买受人可以要求解除合同。 　　

12.在卖方未取得房屋权属证书情况下签订的房屋买卖合同有效

——马金芳诉赵年霞等在未取得权属证书情况下签订的房屋买卖合同被认定为有效案 

（法宝引证码：CLI.C.4104388） 

关键词：房屋权属证书；管理性强制性规定；效力性强制性规定；有效合同 

案例来源：《江苏省高级人民法院公报》

裁判要旨：根据城市房地产管理法的相关规定，未取得房屋权属证书的房屋不能进行转让，这一规定属于管理性强制性规定，而不属于效力性强制性规定。在卖方未取得房屋权属证书的情况下签订的房屋买卖合同，不会导致合同无效。因此，在卖方未取得房屋权属证书情况下签订的房屋买卖合同，系合同双方的真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效合同。

13.房屋买卖合同纠纷中，双方未就付款期限协商一致，买方在卖方提出的付款期限之后支付购房款，卖方不能以买方违约，合同目的不能实现为由要求解除合同

——葛某与王某房屋买卖合同纠纷上诉案

（法宝引证码：CLI.C.3252526） 

关键词：房屋买卖合同纠纷；付款期限；合同目的不能实现；迟延履行

案例来源：北京法院网参阅案例

裁判要旨：房屋买卖合同纠纷中，当事人双方未就付款期限协商一致，卖方单方提出的付款期限并非基于双方当事人合意，对买方不能产生约束力，买方在卖方提出的付款期限之后支付购房款，不属于迟延履行。同时，由于买方已经支付购房款，卖房的合同目的实际已经达成，也不存在合同目的不能实现的情形。根据《合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同。由于买方并未迟延履行债务，卖方的合同目的也已经实现，因此，卖方不能以买方违约，合同目的不能实现为由要求解除合同。

14.开发商违反预约合同的，应如何确定其赔偿范围

——江苏无锡中院判决陈荣根诉江阴兰星公司房屋买卖合同纠纷案

（法宝引证码：CLI.C.888095）

关键词：开发商；违约；预约合同；赔偿范围 

案例来源：人民法院报

裁判要旨：所谓预约合同，是指当事人在签订本约合同之前，为准备签订本约合同，明确有关事宜，经双方协商一致，表达共同意向而订立的协议。所谓本约合同，本是一般合同，如合同法中明确规定的有名合同，只是因预约合同的存在与其对应，故而称之为本约合同。预约合同多以认购书、订购书、预订书、意向书、定金收据等非合同书形式出现。预约义务人违反预约合同的责任，在性质上属违约责任。预约合同的标的是签订本约合同这一行为，而不是交易的实际发生，依赖签订本约后再与他人订立同类合同可获得的利益，即履行利益。在本约未达成的情况下，不能视为法律上的利益，也就不能作为违反预约合同应承担损失的范围，但信赖利益的损失不能超过履行利益损失。因此，开发商违反预约合同的，其赔偿范围应以机会损失为基础，不超过履行利益为限，综合考虑案情，予以确定。

15.第三人在一房二卖情况下有理由相信房屋的现状足以影响合同目的的实现而收回了已经支付的定金，不构成违约

——沈辉诉徐健健房屋买卖合同纠纷案

（法宝引证码：CLI.C.8210641）

关键词：房屋买卖合同；一房二卖；诚实信用原则；不安抗辩权 

案例来源：北大法宝司法案例库经典案例

裁判要旨：民事活动应当遵循自愿、平等、诚实信用的原则。房屋原所有权人在已经与案外人订立“房产使用、变更协议书”的情况下，又与第三人另行订立房屋买卖合同，其“一房二卖”的行为违反了诚实信用原则。第三人有理由相信房屋的现状足以影响合同目的的实现，故收回了已经支付的定金。该行为是行使不安抗辩权的行为表示，并不构成违约。

16.在二手房买卖中，网签合同的成交价格明显低于实际交易价格，但网签合同的其他条款系双方真实意思表示的，其他条款依然有效

——李某诉杨某房屋买卖合同纠纷案

（法宝引证码：CLI.C.4343513）

关键词：房屋买卖；阴阳合同；意思表示；部分无效  

案例来源：北大法宝司法案例库经典案例

裁判要旨：在二手房买卖实践中，为少交、不交不动产交易契税或骗取贷款等目的，当事人之间经常签订两份合同。一份是真实意思表示并实际履行的合同为阴合同；另一份是办理网签、过户登记或向有关部门登记的非真实意思表示的合同，为阳合同。依据相关法律的规定，当事人由此产生争议的，应该以当事人的真实意思表示的合同约定履行合同。同时，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，房屋买卖网签合同的成交价格明显低于实际交易价格的，是规避国家税收的违法行为，该条款无效，但其他条款系双方真实意思表示的，依然有效。

17.售房合同与房屋预售合同内容矛盾，在售房合同的效力存疑情形下，法院依据已经生效的房屋预售合同确定房屋买卖当事人的权利义务合法

——阜阳市通达科技发展有限责任公司与中国农业银行股份有限公司阜阳清河路支行房屋买卖合同纠纷申请再审案

（法宝引证码：CLI.C.8210561）

关键词：房屋预售合同；售房合同；权利义务  

案例来源：最高人民法院网

裁判要旨：商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。售房合同虽然在房屋预售合同之后订立，但其与房屋预售合同内容矛盾，且房屋预售合同中约定的内容双方当事人已经开始实际履行，而售房合同仅属于单方提供的证据，对方不予认可，故在售房合同的效力存疑，房屋预售合同合法有效并开始实际履行的情形下，法院依据已经生效的房屋预售合同确定房屋买卖当事人的权利义务并无不当。

18.在房屋买卖合同的实践中，当事人在获得违约金的情况下，又主张损害赔偿，并超出违约所造成损失百分之三十的，不予支持

——黄莉莹等与厦门诚毅地产投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷申请案

（法宝引证码：CLI.C.2496087）

关键词：房屋买卖合同；违约金；损害赔偿 

案例来源：中国裁判文书网

裁判要旨：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失的规定，应该予以调减违约金。在实践中，违约责任主要属于补偿性质，在适用违约金足以全面补偿损失的情况下，不再同时适用损害赔偿责任。因此，在上述情况下，当事人在违约金责任和损害赔偿责任之间，可以选择适用较高的赔偿责任，但超出违约所造成损失百分之三十的法定标准的，有可能导致利益失衡，不予支持。