超CV价$233万！中区豪宅$511万成交，全因这个特点，最新数据揭秘房市新动向
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日前，中区Epsom一套四居室住宅以$511万的高价成功拍出，成为奥克兰过去十年房价变化的缩影。
这套物业位于27 Empire Road, Epsom，上一次交易还是在2009年，成交价近$180万。而在2017年，议会给出的CV估值为$277.5万。
拍卖是在1月26日，临近两个小长假之前举行，拍卖地点同样是上周拍出$400万豪宅的Barfoot & Thompson的Epsom分行。
该物业面积825平方米，坐拥Auckland Grammar和Epsom Girls Grammar双校网。随着物业以$400万的底价起拍，出价方随即展开交锋，并在短短15分钟不到的时间里就迅速完成战斗，以$511万的价格成交。
尽管可分割大地一直是市场宠儿，然而对于高端买家而言，独栋住宅区才是后者心中的白月光。据Barfoot & Thompson代理中介Denise Michl透露，此次交易中，最让买家心动的就是物业所在地区的不可分割特性。
“你不会想把大笔钱花到房子上后，再看到隔壁立起6套联排，独栋住宅区可以让你高枕无忧。”
尽管物业选择在圣诞节前上市，但买家热情却丝毫不受假期影响，上市期间共有130组人员前往看房，最后有12组买家参与竞拍，大多数都是家庭买家。
在她看来，这个级别的市场反响，对假期的奥克兰房市，尤其是在$500这个价格区间而言可谓是前所未有。
据悉，Empire Road一直处于一房难求的状态，鲜有上市房源，好运的话可能一年有一套，但很多家庭一住就会是20多年。
对此，Ray White Remuera中介Steve Koerber也深有同感。他表示有意在独栋住宅区(Single Housing Zone)置业的买家都是那些担心买房后周边情况发生变化的人，而置业后他们通常有两个选择——要么清空场地新建豪宅，要么对现有住宅升级改造。
最近，Koerber刚刚成功售出一套位于Remuera的Platina Road的三卧大地住宅。虽然物业所属土地规划为混合住宅郊区，但由于隔离正在建一套新房，可能还得几年才完工，而另一侧的相邻物业属于半幅地产权，开发难度较大，所以买家还是觉得颇有安全感——如果隔壁是一套普通旧宅，买家可能会担心会否出现土地分割了。
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作为Colliers建地销售负责人，Josh Coburn认为土地插建市场已经发生变化。
“市场对于地段优越、交通便利、开发容易的土地需求始终强劲，无论是大片绿地或是插建土地。竞争会表现在价格上，买家通常经验丰富，拥有合适的市场能量，且有能力交付高品质住宅。”
“另一方面，开发难度较大的土地则在经历热度下降。复杂性会增加开发成本和不确定性，并摊薄利润。眼下正处于升息环境中，各种负面因素不再能够被轻松消化，因此与去年相比，这些建地的挂售时间可能更长。”
成本飙升 建筑市场现新趋势
如果我们离开高端市场，将视线投向更可负担的领域时，不难发现房地产市场目前面临着多种危机。
CoreLogic最新发布的供应数据显示，在过去12个月，建筑成本上涨了6.1%，是四年来最大涨幅。
Registered MasterBuilders的首席执行官David Kelly表示，由于需求不断膨胀，供应链问题持续，导致建筑成本的上升，新冠疫情让更多新西兰人目前正在调整预期，倾向于选择去建造面积更小的住房。
Kelly表示，最近他和许多业内人士聊过，有些建筑商正在通过减小房子的大小来控制成本，但仍然希望房子能保留相同的功能。”
他说:“他们还是希望有例如厨房和浴室这些成本较高的部分，所以每平方平均造价就被拉高了许多，总成本正在上升，人们正在调整自己的预期，感觉涨幅不止6.1%，而是更接近10%。”
而且许多防疫专家都预测Omicron疫情会导致确诊病例激增，而且政府规定密接者需要进行自我隔离，所以很可能会引发供应链问题。
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房源数量大增 买家依旧谨慎
此外，虽然房市在经历假期之后逐渐回温，拍卖场上的物业数量越来越多，但与之相反的是，清盘率继续出现下跌迹象。
Barfoot的拍卖场在1月29日至2月4日一周共对135套物业进行拍卖，高于前一周的90套，以及更前一周的60套。
但成交数据显示，今年年初，买家们似乎仍然保持谨慎，拍卖成交仅有36套，高于前两周的成交总数，但整体清盘率则只有27%，低于早前的38%和42%。
当前理应是一年中房地产市场最繁忙的时候，但这些拍卖结果似乎印证了经济学家TonyAlexander早前的观点——房市正处于买方市场。
房东们不能再依赖低成本贷款，以及房源短缺来推高价格，如今他们需要进行更谨慎的定价，以符合市场预期，并专注于选择一名好的销售人员，以便更好地卖出手上物业。
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消费意愿一降再降 预计OCR即将上调
在新一轮疫情影响，以及经济大环境充满不确定性的当下，人们的消费意愿也发生了改变。
独立经济学家Tony Alexander日前进行的每月支出调查结果显示，人们的消费一段急剧下跌，在1,368名受访者中，有净11%的人表示他们将在未来3~6个月内会减少开支。
但有趣的是，调查数据显示，计划购买房产居住的净比例略有上升，Omicron疫情带来的恐惧，似乎并没有削减购房的意愿。然而，在2021年10月经历了购房意愿严重下降之后，目前的购房意愿水平也仅仅略高于2%，远低于2020和2021年期间，最高达到了6%以上的水平。
此外，储备银行将在2月23日对现时货币政策进行下一次评估。业界一直认为官方现金利率会至少从当前的0.75%上调至1%，甚至1.25%。如果预测成真，那么可以预想得到的就是房贷利率即将出现新一轮上升。
与银行融资成本相比，这些利率目前远低于平均水平，尤其是在上周五美国就业和工资数据极其强劲之后，全球利率都出现了上调。
近几个月来，新西兰的大多数贷款人都喜欢锁定两年或者三年期的房贷，而非一年或者四年五年，预计这种趋势将会贯穿2022年。
那么对于目前房市以及整体经济的状况，各位又有什么看法或见解呢？欢迎留言告诉我们。
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