华商实务 ▎新冠肺炎疫情下房屋租赁法律风险防范指引

何带勇华商律师 2023-08-25

1、因疫情导致出租人无法按期交付房屋，该如何处理？

【解答】如《房屋租赁合同》签署时间在疫情爆发前，按正常情况预估，出租人本可以按期完成工程条件并交付房屋，但确因疫情突然发生，导致出租人委托的施工人员无法施工改造，以致于出租人无法按期交付房屋给承租人。发生此种情况时，出租人应当及时通知承租人，并提供相关不可抗力的证明文件（如政府部门或公证机构等出具的对疫情采取相关防控措施的公告、政府要求企业延期复工的通知、施工单位出具的因疫情管控措施无法如期施工的证明等），以不可抗力为由要求相应顺延合同的租赁期限和房屋的交付日期。同时，出租人应根据实际情况采取必要减损措施，避免出租人或承租人扩大损失。

2、承租人在租赁合同终止后未按期交回房屋的，该如何处理？

【解答】应及时了解承租人未按时交还房屋的原因。如双方约定承租人交还房屋的日期正好在疫情爆发期间，因政府疫情防控措施导致施工单位无法及时到位，导致承租人无法按照合同约定将房屋恢复原状（如恢复毛坯等），确因疫情爆发导致承租人无法按时交还房屋的，承租人应及时收集不可抗力的相关证据（如政府部门或公证机构等出具的对疫情采取相关防控措施的公告、政府要求企业延期复工的通知、施工单位出具的因疫情管控措施无法如期施工的证明等），以发生不可抗力事件为由通知出租人，并要求中止履行房屋交付义务。同时，双方应根据实际情况采取必要减损措施，避免出租人或承租人进一步遭受损失。

如承租人本应在疫情爆发前交还房屋却迟延履行，则承租人不可援引不可抗力对抗《房屋租赁合同》中的房屋交回义务，仍应向出租人承担迟延交回房屋的违约责任。

3、商业用房的承租人以疫情影响经营为由要求减免租金，该如何处理？

【解答】根据《合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。

2020年2月10日，全国人大常委会法工委发言人、研究室主任臧铁伟在答记者问时表示：当前我国发生新冠肺炎疫情，为了保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。此外，包括上海市高级人民法院在内的多个高级法院发布的相关文件也认为此次疫情可适用不可抗力的规定。笔者同样认为此次新冠肺炎疫情可以认定为不可抗力，但疫情对不同商业用房承租人经营的影响程度并不相同，因此应该根据疫情对商业用房承租人经营影响的不同程度，相应的部分或全部免除其租金，具体分为以下几类：

（1）对于政府要求暂停营业的影院、网吧、KTV等娱乐场所商业用房的承租人，应该全部或大部分免除其不能营业期间的租金。

疫情爆发期间，各地方政府部门基本上都限制影院、网吧、KTV等室内公共场所开放。如广东省卫生健康委《关于印发广东省新型冠状病毒感染的肺炎重点场所预防控制工作指引的通知》（粤卫函〔2020〕4号）附件2《公共场所新型冠状病毒感染的肺炎预防控制指引》规定：限制人流密集、流动性大且通风不良的室内公共场所（如商场、影院、网吧、KTV等）开放。因此，对政府要求暂停营业的影院、网吧、KTV等娱乐场所商业用房的承租人，疫情对其经营影响非常大，根据不可抗力的法律规定，可以全部或大部分免除其不能营业期间的租金。

【参考案例：（2008）绍中民一终字第143号】该案例中，法院认为基于我国在2003年春夏季节发生“非典”疫情一事众所周知，而且当时娱乐行业响应政府部门防治“非典”的要求而停业也是公知的事实。因此，根据公平原则，上诉人提出其停业3个月的租金应免除的理由成立，本院予以支持，故上诉人所欠租金中应扣除3个月的租金。关于被上诉人应付租赁款的数额。双方的争议在于“非典”期间停业是否可以免除租赁费。依据当地文化主管部门的规定，“非典”期间停止营业，在特定的历史事件条件下，被上诉人要求免除此期间的租金是合理的，结合双方在此事件前后均按义务履行，上诉人也未立即追索此期间租赁款等情况，一审法院认定上诉人同意减免租赁费用符合情理。

（2）对于受疫情经营影响很大的餐饮、商场内的商铺等商业用房的承租人，应该相应减少其受疫情影响期间的租金。

如前所述，广东省卫生健康委《关于印发广东省新型冠状病毒感染的肺炎重点场所预防控制工作指引的通知》（粤卫函〔2020〕4号）附件2《公共场所新型冠状病毒感染的肺炎预防控制指引》规定：商场作为人流密集、流动性大且通风不良的室内公共场所限制开放。

根据《广东省市场监管领域防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组办公室关于强化食品经营监管做好疫情防控的公告》（2020年防控第3号）第二条规定：禁止餐饮服务提供者为年例、美食节、农村集体聚餐等聚集性餐饮活动提供服务；禁止餐饮服务从业人员外出承接上述聚餐服务。

另外，多个地方疫情防控部门出台规定：所有社会餐饮服务单位（含饮品店、小吃店、早餐店等，下同）暂停堂食服务，可提供到店自取、外卖订餐服务。除集体食堂外，禁止一切聚集性用餐活动（含自办宴席、独立包房），禁止餐饮服务单位或个人承接或为聚集性用餐提供服务。鼓励单位食堂分开用餐、错峰用餐。

因此，对于餐饮、商场内的商铺等商业用房的承租人，如果疫情对其经营影响很大的，可以相应减少其受疫情影响期间的租金。

【参考案例：（2018）鲁06民终268号】该案例中，法院认为“非典”疫情系不可预知的灾害，上诉人李培艳承租的宾馆停业，造成经济损失是客观存在的，并有西关居委会两委成员签字确认，该损失超出了市场风险的范围，原审适用情势变更原则适当减免部分租赁费，于法有据。

（3）对于经营影响较小的果蔬超市、临街商铺等商业用房的承租人，可以酌情减少其受疫情影响期间的租金。

疫情期间，果蔬超市、临街商铺等商业用房的承租人一般仍然可以正常经营，疫情对其经营影响较小。因此，可以视疫情影响程度，酌情减少其受疫情影响期间的少部分租金。

4、办公楼、工厂的承租人以疫情影响经营为由要求减免租金，该如何处理？

【解答】国家原定春节假期至2020年1月30日结束，受疫情影响，根据广东、广西、海南、福建、上海等地方政府发布的企业复工通知，政府要求企业在落实检疫查验和健康保护措施、并向当地主管部门报备后于2月9日24时后可有条件复工，即理论上2月10日可以复工，而且部分企业实际已实行在线办公，部分员工也已在现场办公，即疫情对办公楼和工厂的承租人履行《房屋租赁合同》产生影响的时间可能为2020年1月31日至2月9日（共10天）。如部分承租人原本给予员工的假期即晚于1月31日、或实际已于2月10日前即开始在线办公，则该部分承租人实际受疫情影响的时间更短于10天。因此，本次疫情对办公楼和工厂的承租人实际影响并不大。笔者认为：除政府允许复工前的部分时间（即2020年1月31日至2月9日共10天），办公楼、工厂的承租人使用房屋存在障碍以外，其他时间只要承租人做好疫情防控的相关工作，疫情对办公楼、工厂的承租人使用房屋影响不大。因此，出租人可减免办公楼、工厂的承租人在政府允许复工前的部分时间的租金，对复工后的租金可以不予减免。

【参考案例：（2007）桂民四终字第1号】该案例中，法院认为即使“非典”对租赁合同的履行构成情势变更，上诉人有权要求的是对合同作合理的变更，以体现公平原则。经双方协商，广升公司已经减收上诉人因“非典”停业三个月期间的一半租金并免除派驻人员的全部工资，已合理分担了“非典”事件对上诉人经营带来的不利影响，体现了公平的原则。相反，如果免除上诉人“非典”三个月期间全部租金，其实质是让广升公司承担“非典”所致的全部不利后果，反而有失公平。故上诉人认为被上诉人应当免除“非典”三个月期间全部租金的上诉请求于法无据，本院不予支持。

5、仓库的承租人以疫情影响经营为由要求减免租金，该如何处理？

【解答】笔者认为：《仓库租赁合同》租赁的标的为仓库，疫情期间承租人仍实际占有、使用仓库用于存放物品，疫情对《仓库租赁合同》履行的影响不大，除非经协商出租人自愿减免租金，否则可不予减免仓库租金。

6、住宅的承租人以疫情影响住宅使用为由要求减免租金，该如何处理？

【解答】笔者认为：《住宅租赁合同》的标的为住宅，疫情期间承租人仍实际占有、使用住宅，疫情对《住宅租赁合同》履行的影响不大，除非经协商后出租人同意减少部分租金，否则可不予减免住宅租金。

但如果承租人属于因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，确因疫情导致收入减少交租困难的，可与出租人协商，并在取得出租人谅解后相应减免租金。

7、承租人主张因疫情影响而要求减免租金，应在什么时候向出租人提出？

【解答】承租人应在受疫情影响期间，就收集相关的不可抗力证据，与出租人协商减免受疫情影响期间的租金。承租人主张减免租金的权利，至迟不得超过疫情结束之日起三年，否则可能因超过诉讼时效而不再受法律保护。

【参考案例：（2014）东民初字第05733号】该案例中，北京市东城区人民法院认为：福顺居快餐厅要求红都公司返还2003年非典期间4个月的租金损失104666元的请求，已超过法律规定的诉讼时效，本院不予支持。

【参考案例：（2011）白民初字第107号】该案例中，南京市白下区人民法院认为：鼎鑫公司主张2003年“非典”疫情期间减免租金81.336万元因超过诉讼时效，本院不予支持。

8、承租人提出因疫情影响要求延长租期、或解除合同的诉求，是否应予同意？

【解答】根据《合同法》第九十四条规定：因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。虽然新冠肺炎疫情可认定为不可抗力，但疫情是否会导致房屋租赁合同的目的不能实现，还要根据具体情形区别对待处理：

（1）对于剩余租赁期限较长的房屋租赁合同。

对于剩余租赁期限较长的房屋租赁合同，无论是商业承租人、还是办公楼、工厂厂房承租人，在无特殊情况时，疫情只会短期影响承租人使用房屋或短期影响其经营，但并不会导致在较长的租赁期限内均无法履行租赁合同、或无法实现合同目的，因此承租人要求延长租期、或解除合同的诉求并无法律依据。如没有合同依据，或未与出租人协商一致，则可不予同意承租人此类诉求。

另外，参考《四川省高级人民法院关于充分发挥审判职能作用为打赢疫情防控阻击战提供有力司法保障的指导意见》，此类情形下，法院的审判倾向也是尽可能促进租赁合同继续履行。

【参考案例：（2007）桂民四终字第1号】该案例中，法院认为：“非典”这一突发事件的发生，虽然给酒店业的经营造成一定的影响，但不能必然导致上诉人承租大厦经营酒店目的的落空，上诉人申请停业是其经营策略而非“非典”导致的必然结果。故“非典”对上诉人与广升公司之间租赁合同的履行基础不构成实质影响，不能成为可变更或解除租赁合同的情势变更状况。

（2）对于剩余租赁期限较短的房屋租赁合同。

在疫情爆发后，对于剩余租赁期限较短且在疫情结束前就可能期满终止的房屋租赁合同，例如剩余租赁期限只有一二个月，或只有一二天的场地租赁合同（如大型演唱会、音乐会等场馆租赁合同），则疫情可能会导致房屋租赁合同不能实现合同目的，此类情形下，应根据实际情况允许承租人延长租期、或解除合同的诉求。

（3）对于正处于装修免租期内的房屋租赁合同。

在疫情爆发后，对于正处于装修免租期内的房屋租赁合同，疫情爆发可能会导致装修停工，无法及时完成装修工作，此类情形下，应根据实际情况允许承租人适当延长免租装修期。

9、承租人如延期支付租金等款项，能否要求承租人承担违约责任？

【解答】目前，随着电子支付技术的发展，新冠肺炎疫情一般不会导致承租人无法及时支付款项。但如果因为疫情确实对承租人履行租赁合同带来一定的不利影响，如受疫情严重影响经营的娱乐行业、餐饮行业的承租人，以及因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群，不能及时支付租金等款项的，根据既有的判例，法院一般不予支持出租人要求承租人支付疫情影响期间逾期付款违约金的诉求。对此，出租人可根据实际情况给予承租人适当延迟付款的合理时间。在受疫情影响的不利情形消失后，承租人仍然迟延付款的，出租人可追究其逾期付款的违约责任。

10、承租人因其自身复工措施未达到政府要求而擅自开业，或因承租人房屋内发生疫情，被政府要求停业整顿，承租人要求免除停业期间的租金、管理费等款项的，如何处理？

【解答】如因承租人自身原因导致复工措施不到位，擅自开业，被政府要求停业整顿，或承租人房屋内发生承租人须承担管理责任的疫情导致被政府要求停业整顿的，此种情况不视为不可抗力，承租人要求减免其租金、管理费等款项的，并无法律依据或合同依据，应由双方协商确定。

11、商场、办公楼、文化体育场馆等场地出租人能否要求承租人全面落实政府疫情防控要求，出租人作出此类管理的依据是什么？应管理到何种程度？

【解答】根据《中华人民共和国传染病防治法》《中华人民共和国突发事件应对法》等规定，任何单位和个人在疫情期间均具有如实报告义务、配合检查义务、按照要求做好应急防控等义务。根据《侵权责任法》《合同法》的规定,商场等出租场地经营方，作为公共场所管理者，应当承担相应的安全保障义务，也有提供适租房屋给承租人的义务，商场出租人应当在疫情期间加强对于承租人的管控，要求承租人全面落实政府要求的疫情管控措施。否则，若因商场出租人未充分履行公共场所管理者的安全保障义务，导致疫情在商场内扩大、造成他人人身财产损害的，商场出租人也将承担相应的法律责任。除此之外，由于疫情涉及公共安全健康，商场出租人在防控疫情期间承担了较平时更严格的安全、卫生管理责任。如果商场出租人拒绝按照卫生防疫机构提出的卫生要求进行消毒处理、准许或者纵容疑似或者确诊病人在商场内活动、以及拒绝执行政府防控措施等，商场出租人也将可能构成妨害传染病防治罪。

因此，为尽量降低出租人承担相关法律责任的风险，建议在疫情期间采取以下措施：

（1）出租人应及时通过公告、邮件、电子通讯等各种有效形式向所有承租人宣传政府发布的最新疫情防控指引或要求；在疫情严重或政府防控要求较高的城市，可以考虑要求承租人出具承诺函，承诺做到出租人要求的防疫措施，具体内容可结合当地政策及出租场所的特殊要求制定；

（2）加强对于承租人的日常检查，对于未落实疫情管控措施或者落实不到位的承租人及时要求其整改，包括但不限于采取书面催告、约谈店铺负责人等整改措施；

（3）若发现承租人房屋内有疑似患者或者其他可能导致疫情扩大的隐患的，应及时如实上报相关机构、并要求承租人配合检查，及时消除隐患，防止疫情在商场等场所内蔓延；

（4）出租人在履行上述措施过程中应注意保存书面证据，以减小未来承担相关法律责任的风险。

12、商场、文化体育场馆等出租人能否以控制疫情为由，通知承租人全部暂停营业？

【解答】商场、文化体育场馆等出租人具有提供适租房屋的义务，租赁期间没有法定或者约定情形，出租人不能单方面关停或者以中断水、电等形式使承租人无法在租赁房屋内继续经营。如果租赁合同中未约定疫情时期出租人有权暂停营业，且政府也没有要求该租赁场所停业，如出租人以控制疫情为由，通知承租人全部暂停营业，则有违约风险。即使政府要求相关租赁场所停业，但对于综合性购物中心等类似场所内存在较多不同业态的房屋，应根据疫情对不同业态的影响程度，进行区分处理：

（1）对于因政府为防治疫情所需而明确要求停业的房屋（如影院、网吧、KTV等娱乐场所），则出租人通知其暂停营业具有合理性；

（2）对于虽然受疫情影响但政府同意其继续营业的房屋（例如生鲜超市等），由于疫情尚未足以构成该类房屋承租人不能继续经营的必要，因此出租人单方面要求承租人暂停营业将存在违约风险。

为了防范上述违约风险，建议出租人在决定关停场所之前，按照以下步骤进行法律风险评估：

（1）查阅签署的租赁合同，若合同中有关于疫情时关停商场的约定，则可以在达到约定条件下关停商场。

（2）租赁合同没有约定，若出租场所所在地政府或者有关机构为了防治疫情而直接要求关停相关场所的，出租人可在充分收集证明文件以及提前通知相关承租人后，关停商场、场馆等出租场所。

（3）租赁合同没有约定且没有政府有效证明文件的情况下，不建议商场、场馆直接关停，出租人可以考虑提前与所有相关承租人逐一沟通，包括向承租人提出提高防疫措施等级、控制人流量、减免租金费用等方案，在取得所有承租人同意后再行整体关停。

13、作为自然人的出租人因患新冠肺炎去世的，房屋租赁合同如何处理？

【解答】作为自然人的出租人因患新冠肺炎去世的，承租人应积极和出租人的继承人联系，了解其继承人是否愿意继承租赁房屋。如果继承人愿意继承租赁房屋，则应按照《继承法》第三十三条[1]的规定，与承租人继续履行租赁合同。承租人再按照继承人的指令和原房屋租赁合同约定向继承人交纳租金。如果继承人有多人的，则应在多个继承人取得一致意见后，承租人再向继承人共同指令的继承人交纳租金。如果出租人无继承人，或继承人放弃继承，又无受遗赠人的，根据《继承法》第三十二条[2]的规定，则租赁房屋的所有权归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。承租人应该向国家指定的遗产管理人或集体所有制组织交纳租金。

如果出租人的继承人不明，或暂时未确定继承人的，或放弃继承，又无受遗赠人的，承租人应按照《合同法》第一百零一条[3]的规定，将租金向公证机构提存，等待相关权利人依法处理。

14、作为自然人的承租人因患新冠肺炎去世的，房屋租赁合同如何处理？

【解答】作为自然人的承租人因患新冠肺炎去世的，出租人应积极和承租人的继承人联系，了解其继承人是否愿意继续承租房屋。如果其继承人愿意继续承租房屋，则应按照《继承法》第三十三条的规定，与出租人继续履行租赁合同并支付租金。如其继承人不愿意继续履行租赁合同的，则出租人应办理租赁合同的终止手续。

此外，对于住宅租赁，《合同法》第二百三十四条还有特别的规定：即承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。即使该共同居住的人不是承租人的继承人或受遗赠人，出租人也有向其共同居住的人继续出租的义务。

15、疫情期间，出租人与承租人互相作出通知，应该如何处理？

【解答】按照法律规定，通知可以口头作出，也可以书面作出。

根据《合同法》第十一条的规定：书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。

在疫情期间，如信件投递不畅时，可以选择使用电子邮件、微信、电话（最好录音）等形式作出，并注意保留通知的证据。待信件投递顺畅后，对于重要文件或催收，最好采用中国邮政EMS纸质邮寄单（因为邮政EMS也有网络下单和纸质邮寄单两种选择），且在邮单上写明邮寄文件内容，要求邮局提供邮寄盖章回单，保留好存根邮寄文件，以及打印对方收到邮件的邮递记录。如果对方拒收，可以保留退回的邮寄原件，不要拆封，保留原状，以防在发生诉讼纠纷开庭审理时，可以当庭向法官展示。

但是，对于顺丰等普通快递，尤其是网络下单无法显示备注邮件内容，无法提供存根的情况下，如果发生法律纠纷，法院可能不会确认催收的通知效力。

【参考案例：（2015）民申字第134号】该案例中，最高法院认为：丹阳农行主张其于2009年4月1日、2010年12月28日、2012年11月20日通过信件向八宝酒公司主张了债权，并提交了相应的证据。其2009年4月1日向八宝酒公司主张债权是通过顺丰公司寄送邮件，其证据为顺丰公司的寄件存根。该证据能够证明丹阳农行已将邮件交邮，但是不能证明邮件到达或者应当到达八宝酒公司。（2003）民二他字第6号规定的邮寄方式是特定的，即通过邮局的特快专递。顺丰公司并非邮局，仅是一般快递公司。丹阳农行应提供邮件回执等证据证明邮件已经到达八宝酒公司，但是丹阳农行并未提交。二审判决认为丹阳农行未有效催收债权，不产生诉讼时效中断的效力,不属于适用法律确有错误。

[1]《中华人民共和国继承法》第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。

[2]《中华人民共和国继承法》第三十二条无人继承又无人受遗赠的遗产，归国家所有；死者生前是集体所有制组织成员的，归所在集体所有制组织所有。

[3]《合同法》第一百零一条有下列情形之一，难以履行债务的，债务人可以将标的物提存：

（一）债权人无正当理由拒绝受领；

（二）债权人下落不明；

（三）债权人死亡未确定继承人或者丧失民事行为能力未确定监护人；

（四）法律规定的其他情形。

何带勇

华商律师事务所

合伙人

主要执业领域为房地产、建设工程、金融资本市场