华商原创 ▎从华润润玺打新热再看借名买房之法律问题（下）

华商律师 2023-08-25

The following article is from 律话房产 Author 谢星莲

前文提到涉借名买房合同纠纷案件或确权案件相关法律问题，下面继续聊一聊借名人提起的案外人执行异议之诉案件。

五借名人权利救济——执行异议（之诉）

当案涉房屋被执行或被生效裁判认定属他人所有，借名人依法可通过执行异议（之诉）、第三人撤销之诉、再审的途径进行权利救济。鉴于实践中执行异议之诉较为常见，且存在一定争议，故本文仅就借名人在执行异议之诉中的权利救济问题加以分析。

（一）执行异议之诉与执行异议辨析

目前，最高人民法院未就执行异议之诉作出具体规定，法院在审理案件时一般参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称“《最高院执行异议规定》”），但该文件终归是规范执行异议和复议程序的。那么，法院对执行异议之诉案件与执行异议申请在审查标准上是否应有区分，执行异议之诉是否严格适用执行异议的规定？对此，九民纪要就执行异议之诉案件审理问题作出了相应规定。

根据最高人民法院在其编写的九民纪要理解与适用一书，执行异议之诉与执行异议虽同为第三人权利救济机制，但存在以下区别：

1、价值理念不同。前者公平优先，兼顾效率，后者效率优先，兼顾公平。

2、审查标准和程序不同。前者实质审查，后者则以形式审查为主，实质审查为例外，因此，前者对案外人的权利保护更周到，这也是执行程序与审判程序原本的差异。执行异议之诉审查以利益平衡、实质审查、权利甄别以及生存利益优先为原则。

据此，落实到司法实践中，执行异议的形式审查决定了其基本严格按照《最高院执行异议规定》明确的标准进行审查，因此，在案涉房屋已登记在被执行人名下的情况下，案外人的请求在执行异议程序中通常不被支持，但在执行异议之诉中，法院则并不完全拘泥于相关规定，更多进行实质审查与价值判断。

【相关案例】

现摘录（2019）最高法民终370号案件的裁判要点，以说明执行异议之诉的审查标准：

该案中，最高院认为，案外人执行异议之诉案件审查参照现有规定但不应完全拘泥于现有规定，案外人民事权益不在法定情形内的，其排除强制执行的主张能否成立，还应探寻分析立法目的，并结合案件中当事人的身份职业特点、过错大小、权利行使状况、交易履行情况、执行标的对其生活保障的影响等具体情况加以判断。

（二）法律规定

关于执行异议之诉的裁判标准，目前仅最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释作出相应规定，明确将“案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益”作为执行异议之诉案件的审查标准。该司法解释其他涉及执行异议之诉的规定主要为程序性规定。

《最高院执行异议规定》明确，处理执行异议申请应审查案外人是否系权利人、该权利的合法性与真实性以及该权利能否排除执行。该规定实则也是对上述执行异议之诉案件审查标准的细化。

关于借名人提起的案外人执行异议之诉，最高院在2019年8月6日发布的九民纪要公开征求意见稿中规定，如有证据证明借名人与被执行人存在借名买房关系，法院应支持借名人阻却执行的请求。但九民纪要正式稿中该规定被删除。后最高院在其发布的《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释（一）》征求意见稿中，针对借名买房等隐名权利人提起的执行异议之诉提出了两种处理方案，一是一律不支持借名人排除执行的请求，二是经查证属实，在不违反法律、行政法规强制性规定且不违背公序良俗的情况下应予支持。笔者推断，最终采取第二种方案的可能性更大。

最高院未统一裁判规则的情况下，各地高院也是各自为政。2019年8月7日，广东省高院发布相应裁判指引，明确借名人有证据证明被执行人只是名义产权人、案外人才是实际产权人的，如无损害国家利益、社会公共利益的情形，可以排除执行。而江苏省高院却对借名买房直接持否定态度，在其发布的裁判指引文件中明确规定，以借名买房为由提起执行异议（之诉）的，驳回请求。北京高院基本也持该观点。

因此，总体而言，案外人执行异议之诉在制度上尚不完善，各地法院裁判观点存在差异，且对于借名人提起的执行异议之诉，尚无具体的法律依据可供适用，更多依靠法官在个案中的利益权衡。

（三）司法裁判

目前，借名买房能否排除案涉房屋的执行仍是司法实践的一大争议热点。否定说认为，借名人对涉案房产仅享有债权请求权，并无法定的需优先保护的特殊利益，甚至存在损害社会公共利益的问题，且借名人对房屋登记在他人名下本身具有过错，具有法律上的可非难性，应风险自担。肯定说认为，借名人对案涉房屋享有物权期待权甚至享有实际物权，其法益相较普通债权具有优先性。

总体而言，法院持否定观点居多，但近几年，基于部分个案的裁判或是地方政策风向等因素，肯定说逐渐崭露头角。

然而，经检索相关案件发现，虽有部分案件支持借名人排除执行的请求，但其中大部分案件并非源于本文所述规避限购政策下的借名买房，亦有部分案件公开的判决文书中未明确借名买房事由，对于本文所述借名买房案件不具有可参照性。如张普生、周新潮申请执行人执行异议之诉，该案借名人为早已退休的军人，在退休之前购置房屋，因无中国身份证而借名买房；献县鑫瑞小额贷款有限公司、孙越案外人执行异议之诉，该案虽支持排除执行，但判决文书中未阐明借名买原因。

正如前文所述，执行异议之诉案件并非简单的事实审查与法律适用问题，更需根据个案具体情况进行利益权衡，因此，同为涉及借名买房的执行异议之诉，规避限购政策借名买房与其他情形的借名买房在裁判结果上可能完全截然相反。基于此，笔者在进行案例检索时有意甄别具体案情，经梳理发现，深圳法院对于涉及规避限购政策借名买房的案件基本持否定说，持否定说的案件中，亦有法院同时考虑房屋已被抵押以及借名人未及时办理过户或尚不符合购房资格等因素。

【相关案例】

连桂花与陈友忠、李雄基、连辉俱案外人执行异议之诉

不动产的权属情况应以不动产登记簿记载的内容为准。连桂花、李雄基与连辉俱之间的借名登记行为只是双方内部约定，其效力仅及于协议双方，对外不具有约束力，不属于《中华人民共和国物权法》规定的物权公示公信效力的例外情形。连桂花、李雄基将案涉房屋登记在连辉俱名下是为了规避当地住房限购政策，其应当预见到此种行为带来的风险并承担相应的后果。一审对连桂花、李雄基要求停止对案涉房屋的执行的诉讼请求不予支持，二审予以维持，并无不当。

（四）律师分析

根据执行异议之诉案件的审查标准，并结合司法实践中的主要争议焦点，笔者从以下三方面加以下分析。

1、借名人权利类型认定——是否物权期待权？

（1）可排除执行的权利类型

首先需明确，能排除执行的权益是否仅包括所有权等物权，不包括债权，从《最高院执行异议规定》第二十八条、第二十九条规定即可看出，债权亦可能排除执行。且如前文所述，执行异议为形式审查，而执行异议之诉应进行实质审查，不能仅依据不动产登记簿认定权利。对此，最高院在九民纪要理解与适用一书中已指出，应全面把握足以排除执行的权利类型，"足以排除强制执行的民事权益"主要包括所有权以及其他物权、物权期待权等能够排除强制执行的其他合法权益。因此，物权期待权虽尚属于债权，但从最高院的观点来看，其不同于普通债权，亦可能排除执行。

（2）物权期待权的定义与法律规定

从概念上而言，根据最高院的观点，物权期待权是指因己符合部分权利取得之要件，而对未来取得完整所有权且依法律及当事人约定而受到保护的期待权利，期待权是对未来完整权利的一种期望，因取得权利之部分要件而受到法律保护。

现行法律关于物权期待权保护的具体规定较少，《最高院执行异议规定》第二十八条、第二十九条分别规定了对不动产一般买受人物权期待权的保护以及对消费者物权期待权和生存权的保护，鉴于第二十九条要求更为严苛，本文所述借名人均属于投机买房的情形，基本不符合第二十九条的规定，因此，司法实践中多参照第二十八条认定借名人的权利是否享有物权期待权。

《最高院执行异议规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

（3）借名人的权利类型

从笔者所检索的案例来看，有部分法院认为借名人享有物权期待权，亦有部分法院持否定态度或未作明确，但持肯定态度的案件中，主要涉及非规避限购政策的借名买房情形或借名买房原因不明，且未进行详细说理，可参照性不强。

笔者认为，从物权期待权的概念来看，借名人与出名人具有所有权变动的合意，且在房屋已交付借名人占有使用，借名人也已支付全部购房款的情况下，就我国物权变动的理论而言，其仅欠缺登记的权利外观，可认为其权利不同于普通债权，享有物权期待权。但并不代表其能适用《最高院执行异议规定》第二十八条的规定排除执行，一方面，第二十八条是对一般买受人物权期待权的保护，从该规定的表述来看，针对的应是一般的房屋买卖情形，被执行人是出卖人，借名买房并不属于该规定直接适用的情形；另一方面，即使参照该规定，亦须未办理过户登记非因借名人原因，但按一般理解，借名人在明知自身不符合购房资格的情况下仍借名买房，应认为其对未办理过户登记存在过错。

2、借名人权利合法性判断——是否违背公序良俗？

按照相应规定，审查案外人执行异议之诉案件，须判断案外人所享有权利是否真实、合法，权利真实与否即查证借名买房是否属实。关于借名买房事实的认定问题，前文已作分析，此处不再赘述，但执行异议之诉案件中，因直接涉及申请执行人的权益，法院一般对借名买房事实的审查更为严格。

关于权利是否合法，根据《中华人民共和国民法总则》等相关法律的规定，并结合最高院有关执行异议之诉司法解释征求意见稿的规定，对于借名人权利的合法性审查主要从是否违反法律、行政法规的强制性规定以及是否违背公序良俗两方面着手。关于是否违反法律、行政法规的强制性规定，前文合同效力部分内容中已作分析，此处不再赘述。

而对于是否违背公序良俗，在执行异议之诉案件中存在较大争议，更多凭借法官相对主观的价值判断。前文提及，最高院认为不宜以违背公序良俗为由认定违反各地限购政策的合同无效，但该标准不一定适用于执行异议之诉案件，因合同纠纷案件一般以鼓励交易为原则，但执行异议之诉案件则需同时兼顾案外人与申请执行人的权利，这一区别会极大影响法官心证。

实践中，有部分人认为，借名买房仅是购房指标的转让，未增加购房指标，不影响当地限购政策的实施效果，因而认定借名买房并未违背公序良俗，未损害公共利益。但细究不难发现，该观点可谓诡辩，各地进行房地产市场调控，无非是从供需两端着手，限购政策的实施即是限制需求端，且主要限制投机需求，而投资客借名买房无疑违背了该政策实施的根本目的。

结合最高院有关指导案例，私自爬树采摘杨梅尚属于违背公序良俗，笔者认为，严格来讲，规避限购政策借名买房应属于违背公序良俗的情形，只是个案中或存在特殊情况需要保护借名人的权利，从而未认定违背公序良俗。

3、借名人权利价值判断——相较申请执行人是否具有优先性？

评价借名人的权利是否应优先保护，也是法官认定借名买房能否阻却执行的关键，涉及对案件事实以及法律评价、价值衡量等多方位的考量。

（1）是否法定优先？

如前文所述，笔者认为借名人的权利属于物权期待权，但属于物权期待权未必能优先于普通债权予以保护，因物权期待权优先于普通债权目前仅是理论界的观点，尚无直接的法律规定。而鉴于物权期待权属于对债权保护的特殊制度，为免不当扩大适用，一般须满足相应严格的条件才能优先保护。《最高院执行异议规定》第二十八条仅针对一般的房屋买卖情形，借名人权利并不完全适用该规定，基于此，笔者认为，借名人权利并不属于法定优先权。

（2）自由裁量

借名人的权利虽不具有法定优先性，但在个案中，亦有法院支持借名买房能阻却执行。细究相关案件，发现法院支持借名买房的案件多涉及借名购买员工福利房等非规避限购政策的情形，从这一角度而言，该类案件或涉及对劳动者权益的特殊保护、或涉及对退休军人的安抚，基于对特殊群体的利益保护，且借名人不具有过错，法院据此认定借名人权利可排除执行，笔者认为该观点不无道理。

但换言之，规避限购政策而借名买房的行为中，借名人对于房屋登记在他人名下具有明显过错，其行为自始即具有法律上的可非难性，因此，深圳法院基本倾向于其权利无法排除执行，笔者亦持该观点，当然，也不排除时下当地房地产市场调控程度等其他因素会影响案件裁判结果。

【结语】

房地产市场调控是从中央到地方政府统一贯彻的政策，规避限购政策借名买房自始就具有法律上的可非难性，从某种程度上而言，法院审查涉借名买房纠纷案更倾向于价值导向甚至是结果导向。在合同纠纷案件中，法院基于鼓励交易的原则一般认可借名买房关系的效力；但当发生执行异议之诉等直接涉及第三人利益的案件时，借名人的权益则岌岌可危。而华润润玺楼盘的借名买房问题可能更甚，作为一时风头正盛的房市热点话题，在司法实践中或面临更严格的审查，为今之计，为快不破，或许尽早变现、及时维权方为上策，其他一切就交给时运。

谢星莲

华商律师事务所

专职律师

主要执业领域为棚户区改造、土地整备等城区改造领域法律业务、物业管理领域的法律业务，以及民商事案件争议解决法律业务

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