华商原创 ▎商品住宅与公寓、公租房的统一管理问题探讨
The following article is from 律话房产 Author 谢星莲
华润城润府三期住宅业主诉商务公寓共同管理存安全隐患，公租房、商务公寓与住宅何以共建共享、共生共荣？
近期，网传一封长达6000字的投诉信，尽数华润城润府三期住宅业主购房后的苦恼，该投诉信所陈事宜涉及小区商务公寓的管理问题。在小区管理问题上，住宅与公租房、商务公寓之间的矛盾由来已久，住宅业主呼吁二者分开管理，但往往因开发商前期已将二者统一规划，住宅业主的希望也一再落空，华润城润府三期住宅的业主同样面临类似问题，而在法律上，该类问题也并非无解。
商务公寓可否日租？
投诉信中提到小区商务公寓存在经营日租房的问题，对于该问题，笔者认为，商务公寓房屋的规划用途虽为商业，但并不代表经营日租房合法，日租房性质上与旅馆相似，人口流动频繁，存在较高的安全管理要求，住宅业主因此对小区安全有所担忧确实也属人之常情。
且根据《深圳市出租屋管理若干规定》，以小时、天数为单位计算租期出租房屋的，应当依法安装信息采集系统向公安机关即时报送相关信息，《旅馆业治安管理办法》规定，申请开办旅馆，应经主管部门审查批准，经当地公安机关签署意见，向工商行政管理部门申请登记，领取营业执照后，方准开业。据此，商务公寓经营日租房需依法办理相关许可手续，否则可能涉嫌违法经营。
鉴于商务公寓经营“日租房”需经许可，且对于小区的安全管理要求较高，物业服务企业的管理成本也将增加，因此，笔者建议小区“日租房”经营还是尽早取消，没必要从旅馆那里分这一杯羹。
商务公寓是否可以共用小区配套设施设备？
名为“华润城润府三期业主”的微信公众号中，发布有“告华润城润府三期住宅业主书”一文，该文中写到“华润城三期小区中，商务公寓未独立管理，花园小门直通小区、停车场直通共用，造成商务公寓的经营性租户、经营对象畅通无阻进出小区，共享小区公共配套，抢占有限的停车位，严重违反民法典，严重侵害住宅业主的合法权益，并且大量的外来人流给小区带来巨大安全隐患，严重影响小区品质。”
虽然住宅业主诉求是“拆除公寓通往花园及住宅的通行门”，但从“告华润城润府三期住宅业主书”一文中不难看出，双方矛盾焦点实际主要集中于小区公共资源的管理与使用。
而商务公寓是否可以共用小区的设施设备主要取决于规划情况。根据《深圳经济特区物业管理条例》（下称“《条例》”）的规定，物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理，《中华人民共和国民法典》规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。因此，如商务公寓与住宅已经规划为同一个物业管理区域，或小区花园、停车场等配套设施设备已经规划为商务公寓及住宅共用，则商务公寓业主同样可使用小区规划的配套设施设备。
商务公寓与住宅如何共用小区配套设施设备？
公租房及商务公寓与住宅之间由来已久的矛盾纠纷，素来被说成是阶级对立，但实则是资源的分配问题，一言以概之，“僧多粥少”，未合理分配，自然就引发矛盾，且矛头直指租户身份问题。
1、租户是否有权使用车位等小区配套设施、设备？
业主往往认为小区配套设施、设备应首先满足业主的需要，租户则认为租购同权，理应与业主享受同等待遇。
确实，《民法典》以及《条例》均有直接规定小区规划的车位、车库应首先满足业主的需要，小区道路、花园等场所也属于业主共有，但该类设施设备与其说是与业主身份相匹配，倒不如说是与房屋相配套。小区配套设施设备的设置是为服务于房屋的使用，业主基于对房屋的所有权而有权使用配套设施设备，虽然法律未直接规定租户有权使用小区配套设施设备，但也并未明确禁止，且《广东省物业管理条例》也有直接规定小区车位、车库应首先出租给小区的业主、物业使用人，《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》亦规定保障住房和商品住房享受同等服务。
据此，笔者认为，在业主将房屋以出租等方式交付第三人使用的情况下，为确保房屋的使用功能，同时将其对小区配套设施设备的使用权利让渡给该第三人也不无道理，这是小区配套设施设备功能发挥的应有之义，也是国家发展租赁住房所需要的。
2、完善制度，照章执行
小区配套设施设备如何使用、如何管理，因各个小区情况不同，法律未作具体的规定，这也是矛盾双方各执一词的原因。人无敬畏胡作为，事无法度无以处，因此，要从根本解决住宅与商务公寓及公租房之间的矛盾纠纷，还应从制度着手。
《条例》规定，业主、物业使用人应当遵守管理规约、业主大会议事规则以及物业管理区域物业使用、公共秩序和环境卫生等方面的规章制度，可见小区制度对各方的法律约束力不可小觑。因此，笔者建议，小区可以尽早成立业委会，由业委会商定小区配套设施设备的使用规则，尤其可以明确车位等紧缺资源的分配规则，提交业主大会表决通过后由各方遵照执行。且值得注意的是，在《条例》修订后，小区相关制度的威慑力也将大大提高，业主大会可在相关制度文件中明确违反规则的法律后果，包括支付违约金等，违约金将作为业主共有资金供业主大会开支，操作规则与法律后果明确的情况下，相信小区的管理也将更加井然有序。
结 语
住宅与商务公寓或公租房共同管理的小区可能是矛盾纠纷高发区，但其他类型的小区矛盾纠纷也并不少见，因此，也不应预设商务公寓及公租房为矛盾源头，进而抵触排斥。虽然深圳市去年已停止审批新的商务公寓，今年新发布的《深圳市城市规划标准与准则》征求意见稿也将商务公寓从土地用途中删除，未来商务公寓有可能退出历史舞台，但即使未来新开发的楼盘没有商务公寓，公租房等各类政策性住房仍是旧改项目的标配，也是政府解决城市住房需求的一大主流途径，既然如此，不如接纳、正视，并自我完善。
谢星莲
华商律师事务所
专职律师
主要执业领域为棚户区改造、土地整备等城区改造领域法律业务、物业管理领域的法律业务，以及民商事案件争议解决法律业务
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