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2021年的房企爆雷，华夏幸福、三盛宏业只是开胃菜！
作者 | 金莱
来源 | 财经观察网（ID：caijingcom）
如今高负债房企还债压力更是巨大，即便是大型房企也会因为现金流短缺出现债务爆雷，近日就有一个大型上市房企 “自爆”了。
2月1日晚间，华夏幸福公告称，公司发生债务违约，涉及本息金额共52.55亿元。
华夏幸福之所以还不上这笔钱，不是因为公司没钱了，而是因为能动用的钱不够了。
据华夏幸福披露，到截至2021年1月31日，公司账上的现金还有236亿元，但是真正可以动用的只有8亿元，另外228亿是各类受限资金，没办法用来偿还负债。
其实，华夏幸福的债务危机在1月初就已经显现。
从1月8日起，因为经营现金流低于预期加上大量债务到期，中金公司、穆迪、惠誉先后下调华夏幸福的评级。
在10天之后，中融信托对投资人进行定向临时信息披露称，华夏幸福未能在1月15日支付两笔到期的信托计划本息共计11.2亿元，导致信托计划到期无法清算。
尽管华夏幸福表示公司经营正常，但业内人都清楚其债务危机已然爆发，只不过没有摆在明面上，事实是华夏幸福也没能隐瞒多久。
1月27日，河北省引入中金公司、金杜律师事务所开始对华夏幸福进行尽职调查。2月1日晚间，华夏幸福宣布发生债务违约。
如今，虽然两大债权人平安银行、工商银行以及河北省政府有心帮助，但华夏幸福想要解决债务违约问题却并不容易，因为这52.55亿债务只是“开胃菜”。
据数据显示，目前华夏幸福及其子公司存量债券有41只，债券余额共522亿，其中近两百亿将在2021年到期。
而除了债券，华夏幸福的融资渠道还有银行贷款、信托贷款。截至2020年9月30日，华夏幸福有息负债超过2000亿元，其中短期借款和一年内到期债务共计940.2亿元。
目前华夏幸福需偿还融资本息金额559亿元，剔除主要股东支持后的融资净现金流-371亿元。
而目前华夏幸福有8亿元可以动用，想要解决债务违约问题让公司正常运转，至少得有400亿左右的流动性，而这还只是开头。
面对债务危机，华夏幸福只能断尾求生。要不把商办重资产转让给二股东平安，或者将部分三四线产业新城项目全部或部分权益转让，除了这两条路没有其他选择。
2019年，华夏幸福刚跻身千亿房企行列，2021年就沦落到卖资产求生。
短短一年时间，华夏幸福直接从天堂掉进地狱，既有外部疫情的影响，但更重要的是内押错了宝。
对于债务危机形成的原因，华夏幸福董事长王文学归因为3点：疫情原因、错误判断环京形势、扩张激进。
一直以来，华夏幸福采用的是长（工业园区）短（房产住宅）结合、以短养长的产业新城运营模式，而京津冀、长三角、粤港澳三大经济圈内的各地方政府是华夏幸福主要客户。
在几年前，华夏幸福开始大规模押宝环京地产，河北环京14个县中华夏幸福在13个县有产业新城。
但不成想新机场、雄安新区，通州副中心和冬奥四个国家级项目让环京地区地产政策突然严格起来。
新机场3年限批，廊坊，永清，固安被限制住了，雄安新区出台，霸州，文安，任丘的规划得重新调整，通州副中心，北三县，大厂，香河又停了。
环京区域的规划限批、土地限供、房地产限购，其他地方只有一条或两条。
环京区域的限购政策严且实施时间较长，让整个楼市沉寂多年，环京住宅量价齐跌，而华夏幸福在这一区域布局集中，这导致四年时间内华夏幸福少回款超1000亿元。
除了华夏幸福，近日还有一家大型房企因债务问题被推到风口浪尖，那就是上海的三盛宏业。
三盛宏业是一家集房地产开发、科创及大数据、海洋投资等多元化投资的民营企业，旗下拥有3家上市公司，位列中国服务业企业500强、上海企业100强。
2019年上半年，三盛宏业在首次进入房地产行业百强榜，但随即就爆出资金问题，15款员工理财产品难以兑付。
截止2020年4月，三盛宏业及实际控制人陈建铭存在债务违约情况，已到期未兑付的有息负债规模约105亿元。
巨债压身的三盛宏业没有华夏幸福那么好的运气，获得债权人和当地政府的救助。在今年1月21日，穷途末路的三盛宏业向上海市第三中级人民法院申请破产重整，同日递交破产重整申请的还有三盛宏业的大股东上海三盛房地产。
华夏幸福债务危机的源头是因为压错宝，而三盛宏业走向崩盘的原因是贪多求大，主副业造血不足。
在主业（房地产）发展受限情况下，三盛宏业盲目通过并购进行多元化扩张，为此不惜向员工发行理财产品。恰逢市场调控，子公司造血能力不足，无法输血给地产主业，导致公司全国项目大面积停工。
可以说，华夏幸福的违约、三盛宏业的破产，只是国内房地产行业的一个缩影。
去年，通过人民法院公告网，以“房地产+破产”为关键词检索，房企破产文书超过470件。剔除了重复分发企业、及非房地产企业的名单，2020年全国共计有408家房企处于破产之中。
这一数据比2019年的330家增长了20%以上，不过破产的绝大多数是处于抗风险末端的小房企。
小房企破产数量小幅增长，但中型房企债务违约金额更是暴涨。
据Wind数据显示，2020年房地产行业累计违约债券有23只，违约总金额高达281.7亿元，同比暴涨533%，且违约主体大多是中型房企，甚至有不少大型房企也违约。
进入2020年，房企违约队伍中不乏“千亿房企”、“百强房企”身影。
千亿的泰禾集团去年8只债券违约，违约金额高达165亿元，是目前违约金额最多的一家房企；
而新华联违约债券同样多达8只，合计金额42.2亿元；混改迟迟未能推进的天房集团2020年有三只债券先后违约，违约金额共计达41.039亿元；
短短3年时间从百强之外冲入前50强的福晟集团，11月也出现1只债券违约，违约金额为6.31亿；因萝卜章事件而遭遇“黑天鹅”的北京华业资本新增20亿元违约债券。
由此可见，中型房企的生存危机也在加剧。
而在2021年，中大型房企违约现象可能会更加严重，因为今年房企到期债务将达到巅峰。
根据贝壳研究院统计，2021年房企到期债务规模（不含超短期债券）预计将达12448亿元，同比增长36%；而中指研究院统计显示，国内外债券偿还总规模将达10909亿元，两个数据都突破万亿大关。2022年、2023年，房企还债规模将回落至8000亿元水平。
房企融资“三条红线”，让房企资金周转将严重依赖“销售回款”；而不久前刚出炉的房地产贷款“两条红线”，使得房企想要通过打折抛售快速回款变得更加困难。
而在庞大到期债务压力下，未来1年内房企违约、破产将不断上演。
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