前段时间，深圳50万元/平方米的最贵法拍豪宅登上热搜，引发业内外关注。这栋别墅深圳南山区华侨城纯水岸（十一期），原权利人系洪涛集团董事长配偶。起拍价为2亿元，在经过33轮激烈竞拍后，最终以单价50.01万元/平方米成交，创下深圳法拍房单价和总价新高。但，这并非常态。
据中指研究院数据，2024年上半年，我国法拍市场累计成交各类房源数量约7.85万套，较2023年的7.42万套增加约5.8%。但总成交金额有所下滑，为1537.3亿元，较去年同期减少约43.2亿元。挂牌量更多价格却下降，法拍房市场在“以价换量”？今年上半年，全国法拍房挂牌量还在上涨，但整体成交金额有所下降，呈现了较为明显的量涨价跌。从中指研究院数据看，法拍住宅的成交，已经占到整体法拍市场近一半份额。
上半年各物业类型法拍项目中，法拍住宅交易截止拍品成交5.3万套，成交总金额765.3亿元，占各类型法拍成交金额的49.8%。商业法拍房源和工业、土地、车位等物业类型的成交量也有所增加，分别为1.53万套和1.05万套，其中商业房源成交量同比增加3.8%，而工业、土地、车位等物业类型的成交量同比下降2.8%，但成交总金额和成交均价下降了。2024年上半年，全国各类法拍房源成交总金额较去年同期略有降低，成交均价下降更为明显，从2023年同期的5584元/平方米下降至5147元/平方米。其中，法拍住宅房源的成交均价由去年同期的9606元/平方米下降至9075元/平方米。目前法拍市场的房源，更多的拍卖原因是业主无法按期偿还债务，履行法院判决的能力下降。据凤凰网财经报道，今年1-5月，在全国各城市法拍房市场中，成都的法拍房挂拍数高达9580套，数量位列全国第二。但其成交率仅为26.32%，流拍率竟高达73.68%。广州市在“5.28新政”取消限售的背景下，6月份二手房住宅市场经历了一场“狂飙”式增长，成交量冲上万套，7月也维持住了万套的网签量。上海市的二手房市场也在6月创下了年内新高，单月成交2.6万套，环比上涨41.1%。
法拍房价格在一定程度上给当地的二手房市场提供了价格参照，会影响购房者的价格判断，从而进一步影响二手房市场的活跃度和价格。以深圳半岛城花园项目为例，今年7月19日成交了一套二期法拍房，面积为244.56平方米，总价约2228.5万元，折合单价约9.11万元/平方米。而目前该小区的二手房挂牌均价普遍在12万元/平方米以上，实际成交价也多在10万元/平方米以上。在链家平台，今年6月成交的一套半岛城邦花园二期86.77平方米房源，成交价为1150万元，折合单价约13.25万元/平方米。目前法拍市场的房源，更多的拍卖原因是业主无法按期偿还债务，履行法院判决的能力下降，其中，不少存在着交易风险。法拍房的水有多深？执业律师上网吐槽称被坑70万
近日，上海某律师发视频称“我一个执业律师，买法拍房被坑了70万，犹豫了很久，还是决定把这件事说出来，希望你们不要再被上当受骗。”
这位律师提到，因为年龄大了，总不可能一天到晚跟父母住在一起，便萌生了买房的想法。正好有个中介给他推荐了一套房子，房子的位置和环境他都比较满意，只不过是套法拍房。中介有意无意给他透露，有路子可以帮他起拍价拿下，但需要他跟某某机构签协议，拍卖就是走个流程而已。除此以外还可以跟债权人或被执行人签订协议，如果最终拍的价格高于他心理预期价格，债权人和被执行人是可以退钱给他。这位律师听完很震惊，心想这不就是恶意串通、扰乱司法拍卖秩序吗？所以一口就回绝了这个中介，准备自己去拍。因为第一次买房经验不足，不太懂市场价格，他当时看法院对这个房子的评估价格大概是8万/㎡，起拍价格是5.5万/㎡。他当时觉得法院的评估价格总归应该是市场价格了，比较有公信力，于是他就交了25万保证金参加排卖。起拍当天，参与竞拍的共有5个人，基本上就他和另外两个人在竞价，只要他出价，另外两个人必跟，速度非常快。在不断的加价过程当中，他逐渐迷失了自我，等他反应过来的时候，成交单价已经到了7万/㎡左右，总价比起拍价高了整整70万。他自称拍下了那一刻是没有任何喜悦感的，脑子是懵逼的，拍完之后就越想越不对劲。第二天，就下载了房产app软件，去查了同和附近小区类似的房源成交价格，结果差点昏死过去。附近类似的小区和同小区的成交单价都在4.7~6万/㎡之间，4.7万/㎡单价的小区就在他拍下的房子对面，就隔一条小马路，他不甘心，找中介再三确认这个价格是不是真的，中介告诉他如假包换。他想不通法院的评估价格8万/㎡是怎么算出来的？因为法院的起拍价格5.5万/㎡已经是真实的市场成交价格了，法院的评估价格明显超过了市场价格。他决定通过法律手段来挽回自己的损失，就写了一份执行异议申请书，想通过执行异议来撤销这个司法拍卖。结果想立个案都难，立案窗口不给立，工作人员让他要去报警，或者去找执行局法官解决。但问题是他连执行局法官是谁都不知道，于是他又是打12368，又是跑到执行局窗口，结果得到三个执行法官的名字，兜兜转转，执行局又把他踢回给法院立案窗口。后来工作人员终于把他材料给收了，但告知他，他这个执行异议能立案的可能性几乎为0，建议他找律师咨询。这一刻，他笑了，笑得非常无奈。他思前想后发现目前只有两种选择：要么认亏把这个房子买下来，要么就悔拍，但悔拍的话25万保证金没了，要命的是如果这套房子再次拍卖，没达到他拍的那个价，那他是要补差价的。就比如说他拍的价格300万,他不要了悔拍了，法院重新拍卖，以250万拍出去，那他得补这个50万的差价。 往期文章：一个小铁车引发的告法官，说说跟当事人换位思考沟通的重要性
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