借60万不还 欠钱人名下唯一住房被拍卖！

黄俊豪律师

北京市华泰律师事务所

案情

山东省济南市槐荫区，杨某借款给张某60万，还款到期后，张某却迟迟不还。无奈之下，杨某将张某起诉到法院索要60万借款。法院依法判决张某向杨某偿还借款60万元及利息。判决生效后，张某仍未履行还款义务，杨某向槐荫法院申请强制执行。

槐荫法院立案执行后，查询发现被执行人张某除了一套住宅房屋，名下再无其他可供执行的财产。经审查，案涉房屋面积约80平方米，确系张某名下唯一住房，其与妻子一直居住在房屋内，可以被认定为维持张某生活必需居住的房屋。执行法官多次联系张某让其主动履行还款义务，但张某一直以生活困难为理由拒绝履行。

执行法官查封了张某名下的房屋，并依法裁定拍卖该房屋。张某收到拍卖裁定书后，立即向法院提出执行异议申请，认为法院不能对其名下生活所必需的唯一居住房屋强制执行，请求停止拍卖程序。

方弘：被执行人张某仅有的财产即生活必需的唯一居住房屋，法院可以拍卖吗？

黄俊豪律师：本案争议焦点在于，被执行人名下唯一房屋是否一定是“维持生活必需的居住房屋”，何种情况下该房屋可以被拍卖。

经审查，案涉房屋面积约80平方米，确系张某名下唯一住房，其与妻子一直居住在房屋内，可以被认定为维持张某生活必需居住的房屋。但本案申请执行人杨某出具了书面材料，明确表示，若案涉房产确为张某维持生活必需的居住房屋，同意在房屋拍卖款中为张某扣除五到八年租金或更名后允许张某及其所扶养家属在此房屋中居住至去世。因此，法院是可以拍卖的。

方弘：如果本案中杨某没有承诺同意在房屋拍卖款中为张某扣除五到八年租金或更名后允许张某及其所扶养家属在此房屋中居住至去世。这种情况下房子是否可以被拍卖？

黄俊豪律师：这种情况下房子是不可以拍卖的。

根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第6条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

该房屋被查封意味着被执行人是不可以对该房屋进行处置，但不影响其继续使用。对于申请执行人来说，查封该房屋后，如果被执行人想卖出该房屋，该房屋是不能办理过户手续，可以保障申请执行人债权的将来实现。虽然暂时不能拍卖，但当该房屋具备拍卖情形时，该房屋是可以拍卖的，不影响申请执行人债权最终的实现。

针对被执行人名下生活必需的唯一居住房屋是否可以拍卖，主要的法律依据为《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定，本案中，如果杨某没有承诺同意在房屋拍卖款中为张某扣除五到八年租金或更名后允许张某及其所扶养家属在此房屋中居住至去世。也不存在上述若干问题的规定所规定的其他情形，房子是不可以被拍卖。

方弘：什么情况下，在被执行人只有一套住房的时候，仍然可以被强制执行？

黄俊豪律师：判断唯一住房是否可以强制执行，首先应当结合房屋的基本状况、使用情况、被执行人的能力、被执行人的家庭情况等方面，确定该住房是否是唯一住房和“生活所必需住房”。

其次，即便唯一住房被认定为“生活所必需住房”，依据最高人民法院发布的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第20条规定，包括的情形有：

（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；

（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；

（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。

只要符合情形之一的，该类房屋也能够被强制执行。

本案中，申请执行人同意在房屋拍卖款中为被执行人扣除五到八年租金，或更名后允许被执行人及其所扶养家属在此房屋中居住至去世，符合该法条中“维持生活必需住房”的拍卖条件。

法网恢恢，疏而不漏。只要符合相关法定条件，被执行人的唯一住房完全可以强制执行。因此，唯一住房并不是被执行人不想还钱的“挡箭牌”，积极主动履行判决义务才是王道！

方弘：对于没车没房的被申请执行人，债权方还能要回欠款吗？

黄俊豪律师：债权人是否能要回欠款，还需要看被执行人名下是否有其他财产，如银行存款、住房公积金、支付宝余额、养老保险金、金融理财产品等，上述财产均可用于清偿债务，以保障债权人的合法权益。另外，如果被执行人在被执行之前存在转移资产情形，只要被法院判定是转移资产的，同样也会被用于执行还债。

如果被执行人名下没有任何财产可供执行，还可以向执行法院申请被执行人成为失信执行人员，被执行人成为失信人员，将会受到各种限制，比如限制各种高消费，不能住星级酒店、不能去KTV、高尔夫球场、同时也不能坐飞机、高铁等等，更重要的就是家人子女也会被牵连，作为失信人员的子女，不能就读私立贵族学校、不能考公务员、军事政法学院等等。这样将有利于促进被执行人主动还款。

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