烟语君语：经常刷到某些自媒体视频称，自己在某某农村买到了一农家小院，因为久无人住、价格相当便宜，经过自己的现代化设计改造后，打造成了田园风光的世外桃源。在被网友问及产权问题时，视频拍摄者常常回答，签的是“永久租赁”合同，相当于产权性质，还可以市场交易。有人甚至专门从事这种收购农家院落进行翻新改造，再进行“出售”的业务。其实，这样的翻建改造，不仅面临着农村宅基地翻建行政审批的违章建设问题，更涉及到房屋以租赁的名义进行转让的合同效力问题，风险极大！众所周知，农村宅基地是不能买卖的。于是有的人动起了歪脑筋，改买卖为“永久租赁”，这样的“妙招”可以吗？来看今日案例。刘某晓与父亲刘某法、母亲韦某娥、祖父（已去世）、祖母等5人属于广西百色田东县某村同一家庭户，户主为刘某法。1991年10月，该户共分配得宅基地面积约402.11平方米，1992年12月刘某法办理获得集体土地建设用地使用证。2009年6月14日，为偿还家庭债务，刘某法、韦某娥与陆川县某村的吴某菊签订了一份《宅基地租赁协议书》，约定刘某法、韦某娥自愿把属于自己所有的集体土地宅基地以10万元永久性出租给吴某菊。签订协议后，吴某菊支付了“租金”10万元，并于2010年8月建设完成一幢两开间二层楼房及围墙，随后一直使用至今。刘某晓认为，宅基地为家庭所有成员共有，父母在与吴某菊签订协议时未征得其与祖母的同意，且吴某菊非本集体经济组织成员，私自买卖集体土地的行为违反了法律规定，损害了自己的合法权益。于是刘某晓将三人起诉至法院，要求确认合同无效，被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物并退还宅基地。案件的焦点：刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》是否有效？广西壮族自治区田东县人民法院经审理认为：被告刘某法、韦某娥与吴某菊签订的《宅基地租赁协议书》，从约定的权利与义务内容，以及交易所指标的物分析，其民事法律关系本质上是双方关于刘忠法名下的宅基地使用权的买卖合同，并非双方所称租赁合同关系，吴某菊所支付的“租金”10万元实为宅基地使用权的转让价款。根据《土地管理法》规定第二条第三款、第九条、第六十二条第一款等相关规定，本案所指的宅基地禁止买卖，非经法定程序，宅基地的使用权不得转让。且宅基地所有权属于农民集体，宅基地的使用权为该集体经济组织成员所专享，具有身份关联属性，用以保障农民的生活、耕作、居住权益的实现，非集体经济组织的成员无权取得该集体经济组织的宅基地使用权。吴某菊并非刘某法、韦某娥所在集体经济组织成员，据此认定该协议无效。针对原告要求被告吴某菊拆除在宅基地上建造的建筑物、返还土地的诉请，法院认为，根据公平原则，应由签订《宅基地租赁协议书》双方另行妥善处理好损失赔偿问题后方才适合进行建筑物和土地返还问题的处理，故对刘某晓的该项诉请不予支持。01、签订农村房屋买卖合同或宅基地买卖合同均无效
现实生活中，与农民签订宅基地房屋买卖合同或者非同一集体经济组织成员签订宅基地房屋买卖合同，该行为违反了我国《土地管理法》的规定，扰乱了国家正常的土地管理秩序，因此所签订的农村宅基地买卖合同属于无效合同。同样，由于宅基地是集体经济组织为了保障居者有其屋而无偿准予符合条件的村民使用的土地，村民对其宅基地只有使用权，土地的所有权依旧归属于集体所有，所以宅基地不能随意卖出，买卖宅基地的合同，也因违反《土地管理法》、《农村宅基地管理办法》的相关规定而属于无效合同。
02、用“租赁合同”之名行买卖宅基地行为之实，不受法律保护。
刘某法、韦某娥与吴兰菊签订的《宅基地租赁协议书》明确约定：刘某法将房屋永久租赁给吴某菊，全部租金付清后，不管过多少年，该房产的利益均与刘某法无关。从约定内容可以看出，当事人之间的达成的真实合意是永久性转移农村宅基地使用权，而并非在租赁期限内单纯使用宅基地。且上述永久租赁合同约定明显违反了《中华人民共和国合同法》第二百一十四条关于租赁合同的规定，属于买卖行为，应按照农村房屋买卖规则认定所谓的租赁合同是否有效。故法院认为，本案名为土地租赁合同纠纷，实为宅基地使用权纠纷。案涉宅基地买卖的行为未征得当地村委会的同意，也未到相关部门办理土地变更登记等手续，因此合同无效。